DVF, SeLoger, MeilleursAgents : pourquoi chaque site affiche un prix différent

Un même appartement, trois prix différents

Tapez "prix m² Lyon 3e" sur Google. SeLoger affiche 5 100 euros. MeilleursAgents indique 4 850 euros. Le site des Notaires donne 4 620 euros. Trois sources, trois chiffres, aucun ne ment. Alors comment est-ce possible ?

La réponse tient en trois mots : les données, la méthode et la période. Chaque plateforme puise dans des sources différentes, applique ses propres filtres et lisse les résultats à sa façon. Le résultat : un écart de 10 à 20 % entre deux sites pour la même ville, le même quartier, le même type de bien.

Chez Habity, nous avons fait le choix de la transparence totale. Cet article explique, sans raccourci ni jargon, comment les prix immobiliers sont calculés en ligne, ce que nous faisons différemment et pourquoi nos chiffres peuvent diverger de ceux que vous trouvez ailleurs.

D'où viennent les prix immobiliers en ligne ?

Les données DVF : le registre officiel des ventes

Depuis 2019, l'État français publie en open data l'intégralité des transactions immobilières enregistrées par les notaires. Ce fichier s'appelle DVF (Demandes de Valeurs Foncières) et sa version enrichie, DVF+, est maintenue par le Cerema.

Chaque ligne correspond à une mutation réelle : un bien vendu, à un prix constaté, à une date précise. Pas une estimation, pas une annonce, pas un prix affiché sur un site mais un prix effectivement payé devant notaire.

Le fichier brut contient 15,7 millions de mutations sur la période 2014-2025, couvrant les 101 départements français. C'est la source la plus complète et la plus fiable qui existe sur le marché immobilier français.

Les bases privées : annonces vs transactions réelles

SeLoger, LeBonCoin et les portails d'annonces disposent d'une autre donnée : les prix demandés par les vendeurs. Ces prix sont systématiquement supérieurs aux prix de vente réels, car la négociation fait partie du processus.

MeilleursAgents combine les données DVF avec ses propres modèles prédictifs et les retours de ses agents partenaires. Le résultat est plus réactif (les tendances récentes sont mieux captées) mais aussi plus opaque : la pondération entre sources n'est pas publique.

Les Notaires de France publient leurs propres statistiques, calculées à partir de la base PERVAL (plus curatée que DVF, mais payante et avec un décalage de 6 à 9 mois).

Médiane ou moyenne : le choix qui change tout

Prenons une commune de 500 ventes par an. 490 appartements vendus entre 2 800 et 3 500 euros le m². Puis 10 transactions de prestige à 12 000 euros le m². La moyenne pondérée monte à 3 800 euros. La médiane reste à 3 150 euros.

Lequel reflète le mieux la réalité du marché pour un acheteur standard ? La médiane, de loin.

La médiane est le prix qui sépare les transactions en deux moitiés égales : 50 % ont vendu moins cher, 50 % ont vendu plus cher. Elle est naturellement robuste aux valeurs extrêmes, c'est à dire les ventes de prestige, les cessions familiales à prix réduit ou les erreurs de saisie ne la déforment pas.

C'est d'ailleurs le choix de l'ensemble de l'industrie : Etalab (service de l'État), les Notaires de France, SeLoger et MeilleursAgents utilisent tous la médiane comme indicateur central.

Nous avons mesuré l'écart : sur 6 832 communes françaises comparées avec les statistiques officielles d'Etalab, la médiane permet d'atteindre 85,6 % de communes dans une marge de plus ou moins 15 %, contre 78,6 % pour la moyenne pondérée. Sept points de précision en plus, simplement en changeant de métrique.

Comment Habity calcule ses prix

9,8 millions de transactions nettoyées

Le fichier DVF+ brut contient tout : les ventes normales, mais aussi les cessions à l'euro symbolique entre proches, les erreurs de saisie notariales, les ventes en bloc de 50 lots et les surfaces manifestement fausses.

Notre pipeline de nettoyage applique des filtres chirurgicaux :

• Prix plancher de 30 000 euros par lot (exclut les ventes familiales)
• Surface entre 9 et 300 m² pour les appartements, 25 et 800 m² pour les maisons
• Prix au m² minimum de 500 euros (appartements) et 300 euros (maisons)
• Maximum 2 lots par mutation (exclut les ventes en bloc)

Résultat : sur 10,1 millions de ventes résidentielles, 9,85 millions passent les filtres. Un taux de rétention de 97,7 %. Les 2,3 % écartés sont des anomalies documentées : prix dérisoires, surfaces aberrantes, ventes en lot.

Un lissage temporel pour absorber les variations

Afficher le prix médian de l'année en cours pose un problème : dans les petites communes, 3 ou 4 ventes suffisent à faire varier le prix de 30 %. Une maison de prestige vendue en janvier peut faire grimper la médiane de toute la commune pour l'année entière.

Pour lisser ces variations, nous utilisons une fenêtre glissante sur 3 ans avec pondération dégressive :

• Année en cours : poids de 100 %
• Année précédente : poids de 70 %
• Il y a 2 ans : poids de 40 %

Ce lissage est appliqué séparément pour les appartements et les maisons. Chaque commune reçoit un score de fiabilité de 1 à 5, basé sur le nombre de transactions et la stabilité des prix.

L'ajustement par surface : pourquoi un studio ne vaut pas un T4 au m²

Un studio de 20 m² ne se vend pas au même prix au m² qu'un T4 de 90 m². Les coûts fixes (cuisine, salle de bains) pèsent proportionnellement plus sur les petites surfaces. L'utilité marginale de chaque m² supplémentaire diminue.

Pour capturer cet effet, nous découpons les transactions en 6 tranches de surface : 0-30 m², 30-50 m², 50-70 m² (référence), 70-100 m², 100-150 m² et 150 m² et plus. Chaque tranche a sa propre médiane, ses percentiles 20 et 80 (pour la fourchette basse-haute) et son nombre de transactions.

Ce modèle couvre 21 288 zones avec 127 728 bins de prix, sur la France entière. Quand une commune n'a pas assez de transactions pour un calcul direct (moins de 80 ventes), un ratio départemental ajuste les données disponibles. Et quand les données sont vraiment insuffisantes, nous l'affichons clairement plutôt que d'inventer un chiffre.

Nos résultats face au test de la réalité

Les chiffres ne valent rien sans validation. Nous avons comparé nos prix médians avec les statistiques officielles d'Etalab (le service data de l'État) sur l'ensemble des communes françaises.

Pour les appartements, sur 6 832 communes comparées : 70 % de nos estimations sont à moins de 5 % de la référence Etalab, et 85,6 % sont à moins de 15 %. L'écart médian est de 0,0 %. Autrement dit, notre médiane tombe pile sur celle de l'État.

Pour les maisons, sur 29 719 communes : 64,2 % à moins de 5 %, et 84,4 % à moins de 15 %.

Notre estimateur par surface (le calculateur qui ajuste le prix selon la taille du bien) affiche une erreur médiane de 5,5 % pour les appartements et 11,7 % pour les maisons. 82 % des estimations d'appartements tombent dans une fourchette de plus ou moins 15 % du prix réel.

Ces résultats sont publics. C'est l'avantage de travailler exclusivement avec des données open data : n'importe qui peut reproduire nos calculs.

Pourquoi nos prix peuvent différer de SeLoger

Nous ne prétendons pas détenir la vérité absolue. Voici les écarts structurels entre Habity et les plateformes privées :

Les annonces ne sont pas les ventes. SeLoger affiche des prix demandés. La négociation moyenne en France est de 5 à 8 % sous le prix affiché, et peut monter à 15 % en zone détendue. Nos prix DVF reflètent le prix réellement payé.

Le décalage temporel. Les données DVF sont publiées avec un délai de 6 mois après la signature chez le notaire. Les portails d'annonces captent les tendances plus vite. Notre lissage sur 3 ans atténue encore cet effet ; c'est un choix de stabilité plutôt que de réactivité.

Les modèles prédictifs. MeilleursAgents intègre des variables que DVF ne contient pas : l'étage, la vue, la présence d'un ascenseur, la proximité du métro. Ces facteurs comptent, surtout dans les grandes villes. Nos données ne descendent pas à ce niveau de granularité car nous travaillons à l'échelle de la commune et de l'IRIS (le quartier statistique de l'INSEE, environ 2 000 habitants).

La base PERVAL. Les Notaires disposent d'une base plus riche que DVF sur certains critères. Elle est payante et non reproductible par un tiers. Nous avons fait le choix du 100 % open data, quitte à perdre en détail sur certains biens atypiques.

L'écart total attendu entre nos prix et ceux d'un portail d'annonces est de 20 à 35 %. C'est structurel et documenté, pas une erreur.

Ce qu'il faut retenir

Aucun prix en ligne n'est "le vrai prix" d'un bien immobilier. Chaque estimation est le produit d'une source de données, d'une méthode de calcul et d'un périmètre géographique. Le même appartement peut valoir 3 200 euros ou 4 100 euros au m² selon le site consulté, et les deux chiffres sont défendables.

Ce qui différencie les plateformes, c'est la transparence. Chez Habity, chaque prix affiché repose sur des transactions notariées publiques, un calcul de médiane documenté et un score de fiabilité visible. Quand les données sont insuffisantes, nous le disons.

Notre approche ne sera jamais la plus réactive ni la plus granulaire. Elle est, en revanche, la plus traçable : 9,85 millions de transactions, 101 départements, 48 569 quartiers IRIS, un taux de concordance de 85,6 % avec les statistiques officielles de l'État.

Pour le reste, la vraie estimation d'un bien précis nécessitera toujours un professionnel qui connaît le quartier, l'immeuble et le marché local. Les données ne remplacent pas l'expertise, elles la rendent plus honnête.