Cet investissement locatif est-il vraiment rentable ?

Le rendement brut se calcule en un geste : loyer annuel divisé par le prix d'achat, multiplié par cent. Un T2 loué 550 € qui coûte 130 000 € rapporte donc 5,1 % brut. Le rendement net va plus loin. Il retire les charges qui pèsent chaque année : taxe foncière, gestion, assurance, copropriété, provision travaux, et le loyer perdu pendant la vacance. Le net-net déduit en plus l'impôt, selon votre régime. Notre simulateur affiche les trois, sans masquer une seule charge.

Il n'existe pas de bon chiffre universel. Le rendement dépend de la ville, de la surface et du risque que vous acceptez. Dans les grandes métropoles, un brut de 3 à 5 % s'accompagne souvent d'une meilleure revente. En périphérie ou sur des petites surfaces, on vise 6 à 9 % pour compenser la vacance et les travaux. Le net, lui, tombe plus bas une fois les charges et le crédit pris en compte. Le tableau donne des ordres de grandeur, pas une promesse.

Le brut ignore tout sauf le loyer et le prix. Il sert à comparer vite deux annonces, rien de plus. Le net retire les charges réelles du propriétaire : taxe foncière, frais de gestion, assurance, provision pour travaux, vacance locative. C'est votre vrai bénéfice avant impôt. Le net-net descend encore d'un cran en enlevant l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Un écart de deux à trois points entre le brut et le net est courant. Un rendement affiché « 7 % brut » veut donc souvent dire 3 à 4 % net.

Le cash-flow, c'est ce qui reste chaque mois une fois tout payé. On prend le loyer encaissé, puis on retire la mensualité du crédit, l'assurance et les charges. S'il reste de l'argent, le cash-flow est positif. S'il en manque, vous complétez de votre poche : c'est l'effort d'épargne. Un cash-flow légèrement négatif au début est fréquent, surtout avec un apport faible et un crédit long. Il s'améliore avec le temps, à mesure que le loyer suit l'inflation et que le capital se rembourse.

Non, pas toujours. Tout dépend de votre objectif. Si vous cherchez un complément de revenu immédiat, viser un cash-flow positif ou neutre a du sens. Si vous construisez un patrimoine sur quinze ou vingt ans, un effort d'épargne mensuel modéré peut se justifier : le locataire rembourse une grande partie du crédit à votre place. Le vrai risque, c'est l'effort trop lourd, qui vous fragilise au moindre imprévu. Notre simulateur affiche l'effort d'épargne mois par mois pour que vous décidiez en connaissance de cause.

L'apport joue sur deux plans opposés. Plus il est élevé, plus la mensualité baisse, donc le cash-flow s'améliore. Mais le rendement rapporté à l'argent réellement immobilisé peut diminuer, car l'effet de levier du crédit s'amenuise. Beaucoup d'investisseurs limitent l'apport pour garder de la trésorerie et démultiplier ce levier. D'autres préfèrent sécuriser un cash-flow positif. Aucune règle ne vaut pour tout le monde. Faites glisser le curseur d'apport dans le simulateur pour voir l'arbitrage en direct.

Le choix dépend de la location, nue ou meublée, et du niveau de vos charges. En location nue, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sous 15 000 € de loyers. Le régime réel devient intéressant dès que vos charges et intérêts dépassent cet abattement, avec un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 € par an. En meublé, le statut LMNP au micro-BIC offre 50 % d'abattement, et le réel permet d'amortir le bien. Notre estimation reste indicative : un expert-comptable tranche votre cas précis.

Les loyers s'ajoutent à vos revenus et sont taxés à deux étages. D'abord l'impôt sur le revenu, à votre tranche marginale. Ensuite les prélèvements sociaux, à 17,2 % en location nue. En meublé, ils grimpent à 18,6 %. L'assiette dépend du régime : abattement forfaitaire au micro, ou charges et amortissements déduits au réel. Un même loyer peut donc être très peu taxé au réel meublé, et davantage au micro. Le bloc fiscalité du simulateur reste optionnel, car le montant exact dépend de votre situation personnelle.

À la revente, vous encaissez le prix, vous soldez le capital restant du crédit, et vous payez l'impôt sur la plus-value s'il y en a une. La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré des frais. Elle bénéficie d'abattements pour durée de détention : l'impôt sur le revenu s'efface à 22 ans, les prélèvements sociaux à 30 ans. À 25 ans de détention, l'impôt est déjà presque purgé. Le simulateur projette cette valeur nette de revente, en fourchette, sur tout l'horizon.

Non, et c'est volontaire. Personne ne connaît le prix de l'immobilier dans dix ans. Le simulateur ne prédit rien : il projette un scénario que vous paramétrez, avec une évolution des prix fixée à 0 % par défaut. Vous pouvez tester une hausse ou une baisse pour en voir l'impact, mais cela reste une hypothèse, pas une prévision. Les résultats sortent toujours en fourchette basse, centrale et haute, jamais en chiffre unique. L'estimation du prix d'achat comporte elle-même une marge d'environ 26 %, que nous assumons.

Le prix au mètre carré vient des transactions réelles DVF, lissées sur trois ans pour éviter les à-coups. Le loyer s'appuie sur la carte des loyers officielle, à l'échelle de la commune. Quand vous affinez par quartier, seul le prix d'achat s'ajuste, car les loyers fiables n'existent pas à cette maille en France. Le loyer reste alors une estimation à l'échelle de la ville, signalée par un badge. Ces valeurs sont des points de départ : vous les remplacez par les vôtres dès que vous avez une annonce ou un bail réel.

Non. Le rendement ne dit rien de la demande locative ni de la facilité à revendre. Une ville peut afficher un rendement élevé parce que ses prix sont bas, tout en comptant beaucoup de logements vides. Avant de vous décider, regardez la vacance, la dynamique du marché et la tension locative. Le rendement est un point de départ, pas un feu vert. Nos pages ville et la Carte des Possibles complètent l'analyse, commune par commune.