Votre capacité d'emprunt, sans boîte noire

La capacité d'emprunt part de vos revenus nets mensuels, dont on retire vos charges de crédit en cours. On applique ensuite le plafond d'endettement de 35 % pour obtenir la mensualité maximale. Cette mensualité est convertie en capital empruntable via la formule d'amortissement, selon le taux et la durée que vous choisissez. Le loyer que vous payez aujourd'hui n'entre pas dans le calcul : il disparaît une fois l'achat réalisé.

Avec 2 000 € nets par mois et aucun crédit en cours, vous empruntez environ 94 000 € sur 15 ans, 115 000 € sur 20 ans et 132 000 € sur 25 ans. Avec 3 000 € nets, comptez environ 141 000 € sur 15 ans, 173 000 € sur 20 ans et 199 000 € sur 25 ans. Ces ordres de grandeur retiennent un taux de 3,5 %, une assurance de 0,34 % et la limite d'endettement de 35 %. Un crédit auto ou un prêt étudiant en cours réduit d'autant la mensualité disponible.

Pour emprunter 200 000 € sans apport ni crédit en cours, il faut viser un revenu net d'environ 4 250 € par mois sur 15 ans, 3 480 € sur 20 ans et 3 020 € sur 25 ans. Allonger la durée abaisse la mensualité, donc le salaire exigé, au prix d'intérêts plus lourds. Le tableau donne le revenu requis pour les montants courants, à 3,5 % assurance comprise.

Le Haut Conseil de stabilité financière fixe à 35 % le taux d'endettement maximal, assurance comprise. Autrement dit, l'ensemble de vos mensualités de crédit ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Les banques peuvent déroger à cette limite sur une petite part de leurs dossiers, mais elles s'y tiennent dans la grande majorité des cas. C'est la contrainte qui plafonne votre capacité.

Le HCSF plafonne la durée du crédit immobilier à 25 ans. Une tolérance porte ce plafond à 27 ans quand l'achat finance du neuf en VEFA ou des travaux lourds avec différé d'amortissement. Allonger la durée augmente la capacité d'emprunt, car la mensualité baisse. La contrepartie est connue. Vous payez plus d'intérêts au total. Notre simulateur autorise des durées au-delà à titre indicatif, mais les banques s'en tiennent au plafond réglementaire dans la grande majorité des dossiers.

Oui. L'assurance entre dans le plafond des 35 %, donc elle réduit la part disponible pour rembourser le crédit lui-même. Le simulateur sépare les deux montants : la mensualité de crédit pure et la cotisation d'assurance. Par défaut, le taux retenu est celui d'un contrat bancaire standard. En passant par une délégation, vous faites baisser ce taux et vous récupérez de la capacité d'emprunt.

Le reste à vivre est ce qu'il vous reste chaque mois une fois la mensualité payée. Les banques vérifient qu'il couvre les dépenses courantes du foyer, en plus du taux d'endettement. Notre seuil indicatif est de 800 € par adulte et 400 € par enfant à charge. Sous ce niveau, certaines banques refusent le dossier même quand les 35 % sont respectés.

Non. La capacité d'emprunt dépend uniquement de vos revenus, du taux et de la durée. L'apport, lui, augmente votre budget total d'achat, car ce budget vaut la capacité d'emprunt plus l'apport. Un apport élevé rassure la banque, finance les frais de notaire et peut vous obtenir un meilleur taux. Mais il ne modifie pas le montant que vous pouvez emprunter.

Oui. La capacité d'emprunt ne dépend pas de l'apport, mais des revenus, du taux et de la durée. Sans apport, vous empruntez le même capital, mais vous devez financer les frais de notaire autrement, environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Les banques acceptent les dossiers sans apport, en particulier pour les jeunes actifs, à condition d'un reste à vivre solide et d'une gestion de compte saine. Un apport reste un atout pour négocier le taux.

Non. Il donne un ordre de grandeur fiable, calculé sur les mêmes règles que les banques. Une banque examine en plus la stabilité de vos revenus, votre historique bancaire, votre saut de charge et le type de bien financé. Voyez ce résultat comme une base solide pour préparer et cadrer votre projet, pas comme une offre de prêt.