Calcul de plus-value immobilière 2026 : le simulateur complet
Résidence secondaire, bien locatif, héritage, usufruit : on applique les abattements pour durée de détention, l'impôt (19 %), les prélèvements sociaux (17,2 %) et la surtaxe. Vous savez ce que vous garderez vraiment.
La fiscalité dépend d'abord de ce que vous vendez. Choisissez votre cas : le calcul s'adapte.
Votre impôt estimé
Renseignez les montants et les dates pour estimer votre impôt sur la plus-value.
Comment calculer sa plus-value immobilière
La plus-value immobilière est le gain réalisé en revendant un bien plus cher qu'il n'a coûté. Le calcul tient en trois temps : plus-value brute = prix de cession net − prix d'acquisition majoré, puis on retire les abattements pour durée de détention, puis on applique l'impôt. Le prix de cession se prend net des frais à votre charge. Le prix d'achat se majore des frais d'acquisition et des travaux. Tout le reste se joue dans ces ajustements.
La plus-value brute
Prix de vente net de vos frais (diagnostics, mainlevée) moins le prix d'achat majoré. Le prix d'achat se majore des frais d'acquisition et des travaux, au réel ou au forfait.
Les abattements
On retire de la plus-value brute un abattement qui grandit avec la durée de détention. Deux barèmes distincts, un pour l'impôt, un pour les prélèvements sociaux.
L'imposition
On applique 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux à la plus-value nette, puis la surtaxe au-delà de 50 000 euros. Le notaire prélève le tout à la vente.
L'impôt : 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux
La plus-value nette d'abattements supporte deux prélèvements. L'impôt sur le revenu d'abord, à un taux forfaitaire de 19 %. Les prélèvements sociaux ensuite, à 17,2 % (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité). Soit 36,2 % au total sur la plus-value imposable. Subtilité que beaucoup oublient : l'assiette de l'impôt et celle des prélèvements sociaux ne sont pas identiques, car les deux abattements ne suivent pas le même rythme.
Impôt sur le revenu
Prélèvements sociaux
Total à régler
Surtaxe : 0 € (plus-value imposable sous 50 000 €)
8 185 €
Abattements pour durée de détention : le tableau
Plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez. L'abattement ne démarre qu'à la 6e année. Pour l'impôt sur le revenu, il progresse de 6 % par an jusqu'à la 21e année, puis 4 % la 22e : l'exonération est totale à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, le rythme est plus lent (1,65 % par an, puis 9 % par an au-delà de la 22e année) et l'exonération n'arrive qu'à 30 ans.
| Durée de détention | Abattement impôt | Abattement prélèv. sociaux | |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 0 % | 0 % | Imposition pleine |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % | L'abattement démarre |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % | |
| 21 ans | 96 % | 26,4 % | |
| 22 ans | 100 % | 28 % | Exonération d'impôt sur le revenu |
| 25 ans | 100 % | 55 % | |
| 30 ans | 100 % | 100 % | Exonération totale |
Durées en années pleines de détention. C'est tout l'intérêt d'attendre cinq ans avant de vendre : avant ce seuil, la plus-value est imposée à plein.
Taxe sur les plus-values immobilières élevées (surtaxe au-delà de 50 000 €)
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable par vendeur, une taxe complémentaire s'ajoute aux 36,2 %. Son taux grimpe de 2 % à 6 % selon des tranches, avec un mécanisme de lissage à l'entrée de chaque palier qui adoucit le passage. Elle ne touche ni les terrains à bâtir, ni une plus-value déjà exonérée.
| Plus-value imposable | Taux de surtaxe * |
|---|---|
| Jusqu'à 50 000 € | 0 % |
| 50 001 à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 à 250 000 € | 5 % |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % |
*Le taux affiché s'applique à toute la plus-value une fois la tranche atteinte, mais le lissage corrige le montant juste au-dessus de chaque seuil. Le simulateur applique ce barème lissé officiel, pas une simple multiplication. La surtaxe s'apprécie par vendeur : en indivision ou en couple, le seuil de 50 000 € se calcule sur la part de chacun.
Résidence principale et autres exonérations
La vente de votre résidence principale échappe entièrement à l'impôt sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention. C'est l'exonération la plus large, et la plus fréquente. D'autres situations exonèrent tout ou partie de la plus-value.
Résidence principale
Exonération totale, sans aucune condition de durée de détention.
Détention de plus de 30 ans
Exonération totale, impôt et prélèvements sociaux compris.
Petite vente (15 000 € ou moins)
Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, apprécié par vendeur.
Première cession avec remploi
Premier bien autre que la résidence principale, si le prix sert à acheter votre résidence principale.
Retraités ou invalides modestes
Vendeurs retraités ou invalides aux revenus modestes, sous plafond de ressources.
Logement social ou expropriation
Cession à un organisme de logement social, ou suite à une expropriation avec remploi.
Le calcul pour une résidence secondaire
Contrairement à la résidence principale, une résidence secondaire est imposable : aucune exonération de principe ne joue. Le calcul suit la règle commune (plus-value brute, abattements selon la durée, puis 19 % et 17,2 %, surtaxe au-delà de 50 000 €). Mais trois leviers réduisent la note.
La durée de détention
Elle efface l'impôt à 22 ans et les prélèvements sociaux à 30 ans.
Les travaux justifiés
Ils majorent le prix d'achat, ce qui réduit d'autant la plus-value imposable.
Les frais d'acquisition
À comparer entre vos frais réels et le forfait de 7,5 %, le plus avantageux l'emporte.
Le simulateur, en haut de page, chiffre votre cas précis.
Frais d'acquisition et travaux : réel ou forfait
Majorer le prix d'achat réduit la plus-value, donc l'impôt. Deux postes le permettent, chacun au choix entre montant réel et forfait.
Frais d'acquisition
Vos frais réels justifiés (notaire, droits) ou le forfait de 7,5 % du prix d'achat. Le forfait l'emporte souvent dans l'ancien. Exclu pour un bien reçu en succession ou en donation.
Travaux
Vos factures d'entreprises ou le forfait de 15 %, si vous détenez un bien bâti depuis plus de cinq ans. Hors entretien courant et travaux déjà déduits de vos revenus fonciers.
Plus-value sur un bien reçu en succession ou donation
Quand vous vendez un bien hérité ou reçu en donation, le calcul change sur trois points. Le prix d'acquisition, les frais, et le point de départ de la détention.
Prix d'acquisition = valeur déclarée
Pas le prix payé autrefois par le défunt ou le donateur, mais la valeur retenue dans la déclaration de succession ou l'acte de donation. La transmission a purgé la plus-value latente.
Des frais en plus, au prorata
Vous majorez cette valeur des frais réellement payés, droits de mutation et frais d'acte, au prorata du bien vendu.
La détention court dès la transmission
Le compteur démarre au décès ou à la donation, sans reprendre l'ancienneté du défunt ou du donateur.
Démembrement : usufruit et nue-propriété (art. 669)
Lorsqu'un bien démembré se vend, usufruitier et nu-propriétaire cédant ensemble, le prix se répartit selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts. La clé est l'âge de l'usufruitier au jour de la vente : plus il est âgé, plus la valeur de l'usufruit est faible. Chacun calcule ensuite sa propre plus-value, avec la valeur d'acquisition de son droit et sa durée de détention.
| Âge de l'usufruitier | UsufruitNue-propriété |
|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % 90 % |
Notre simulateur applique ce barème automatiquement : choisissez la situation « bien démembré », indiquez l'âge de l'usufruitier, et la plus-value se calcule droit par droit. Les outils des notaires et des banques du moteur de recherche s'arrêtent au cas simple.
Notre simulateur de plus-value : un barème 2026 vérifié
La fiscalité de la plus-value change au fil des lois de finances, et les calculateurs en ligne vieillissent vite. Nous avons construit le nôtre à partir du texte, pas d'une moyenne, et nous couvrons les cas que les autres laissent de côté.
Des règles, pas une moyenne
Le calcul applique le texte fiscal à la lettre : abattements année par année, deux assiettes séparées pour l'impôt et les prélèvements sociaux, barème de surtaxe lissé. Pas de coefficient approximatif.
Les cas que les autres ignorent
Succession, donation, démembrement usufruit et nue-propriété : ces situations changent le prix d'acquisition et la durée de détention. Notre simulateur les traite, là où les outils des notaires et des banques s'arrêtent au cas simple.
Un barème daté
Les taux et seuils sont ceux en vigueur en 2026 : impôt 19 %, prélèvements sociaux 17,2 %, exonération à 22 et 30 ans, surtaxe au-delà de 50 000 euros. Mis à jour à chaque évolution du texte.
Le calcul détaillé, pas une boîte noire
Le résultat affiche chaque ligne : plus-value brute, abattement appliqué, impôt, prélèvements sociaux, surtaxe. Vous voyez d'où vient le montant, et vous pouvez le recouper avec votre notaire.
Sources officielles
- Code général des impôts, art. 150 U à 150 VH (calcul, abattements, exonérations)
- Code général des impôts, art. 669 (barème de l'usufruit)
- Code général des impôts, art. 1609 nonies G (surtaxe)
- BOFiP, série BOI-RFPI-PVI
- service-public.fr, fiche F10864
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Questions fréquentes
La plus-value brute est égale au prix de cession net moins le prix d'acquisition majoré. Du prix de vente, on retranche d'abord les frais à votre charge (diagnostics, mainlevée). Au prix d'achat, on ajoute les frais d'acquisition (forfait de 7,5 % ou montant réel) et les travaux (forfait de 15 % ou montant réel, si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans). Cette plus-value brute est réduite par les abattements pour durée de détention, puis taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 %. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable par vendeur.
Deux barèmes d'abattement pour durée de détention s'appliquent en parallèle : l'un sur l'impôt sur le revenu (19 %), l'autre sur les prélèvements sociaux (17,2 %). Aucun abattement les cinq premières années. L'exonération d'impôt est acquise à 22 ans, celle des prélèvements sociaux à 30 ans. Au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable par vendeur, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'ajoute (article 1609 nonies G), sauf sur les terrains à bâtir.
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| 23 à 30 ans | exonéré | 9 %/an |
| 30 ans et plus | exonéré | exonéré |
Non. La vente de votre résidence principale est exonérée à 100 %, sans condition de durée de détention. L'exonération couvre le logement que vous occupez effectivement au jour de la vente, ainsi que ses dépendances immédiates vendues en même temps. Un logement déjà quitté reste exonéré s'il est cédé dans un délai normal, en principe un an, et resté inoccupé entre-temps.
Une résidence secondaire est imposable : il n'existe pas d'exonération de principe comme pour la résidence principale. Le calcul suit la règle commune. Plus-value brute, abattements selon la durée de détention, puis 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, plus la surtaxe au-delà de 50 000 euros. Pour réduire la note, trois leviers : la durée de détention, les travaux justifiés et les frais d'acquisition.
L'exonération d'impôt sur le revenu, la part à 19 %, est acquise après 22 ans de détention. Celle des prélèvements sociaux, la part à 17,2 %, n'intervient qu'après 30 ans. Entre 22 et 30 ans, vous ne payez donc plus d'impôt sur le revenu mais encore des prélèvements sociaux dégressifs. L'exonération totale demande 30 ans.
Aucun abattement pour durée de détention ne joue pendant les cinq premières années. La plus-value est alors imposée à plein. L'abattement ne démarre qu'à la 6e année. Vendre trop tôt revient donc à supporter la fiscalité maximale, sauf si la vente porte sur votre résidence principale, qui reste exonérée quelle que soit la durée.
Le prix d'acquisition retenu n'est pas celui payé par le défunt : c'est la valeur déclarée dans la déclaration de succession ou l'acte de donation. La transmission purge la plus-value latente. Vous pouvez majorer cette valeur des frais réellement payés (droits de mutation, frais d'acte), au prorata du bien. La durée de détention court à compter du décès ou de la date de la donation, sans report de l'ancienneté du défunt.
Lors d'une vente conjointe de l'usufruit et de la nue-propriété, le prix de vente se répartit selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts, fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente. Chacun calcule ensuite sa propre plus-value, à partir de la valeur d'acquisition de son droit et de sa durée de détention. La plupart des simulateurs ne traitent pas ce cas, le nôtre si.
Méthode. Les règles appliquées sont celles du Code général des impôts : calcul et abattements (art. 150 U à 150 VH), barème du démembrement (art. 669), surtaxe sur les plus-values élevées (art. 1609 nonies G). Barème vérifié pour 2026 sur Légifrance, le BOFiP et service-public.fr. Estimation indicative : le calcul officiel reste celui établi par le notaire au moment de l'acte. Il ne s'agit pas d'un conseil fiscal, et les exonérations ou abattements propres à votre situation peuvent modifier le résultat.