Lyon
Découvrez Lyon : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
4 519 €/m² pour les appartements et 5 723 €/m² pour les maisons, stable sur un an à Lyon, 9e commune la plus chère du département sur 266, bien au-dessus du marché français. La demande reste forte avec 7 038 ventes sur un an.
Analyse
Le marché de Lyon a enregistré 7 038 ventes (6 841 appartements, 197 maisons). Côté location, le loyer médian s'établit à 16,6 €/m²/mois pour un appartement et 16 €/m²/mois pour une maison, soit un rendement brut estimé à 4,4%. En 10 ans, les appartements ont pris 37% (de 3 274 à 4 485 €/m²), avec un ralentissement sur les dernières années.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 4 519 € | 3 750 € | +21% |
| Prix maison m² | 5 723 € | 2 400 € | +138% |
| Loyer apt. | 16,6 €/m² | 10,1 €/m² | +65% |
| Rendement brut | 4,4% | 3,2% | +1,2 pts |
À retenir
Prix premium mais marché fluide. Les biens tournent, ce qui donne plus d'options que sur un marché résidentiel figé.
Pour les acheteurs : Faites valider votre capacité d'emprunt avant les visites. Avec un volume de transactions élevé, les biens au bon prix partent vite.
Pour les investisseurs : Rendement correct (4,4%). Comparez avec les villes voisines pour optimiser votre choix.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +37% entre 2015 et 2025 (3 274 € → 4 485 €/m²).
Maisons : +12% entre 2015 et 2025 (5 126 € → 5 718 €/m²).
Loyer estimé — appartement (16,6 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 582 € | 524–640 € |
| 40 m² | 699 € | 629–769 € |
| 60 m² | 998 € | 898–1 098 € |
| 80 m² | 1 171 € | 1 054–1 288 € |
| 100 m² | 1 297 € | 1 167–1 427 € |
Loyer estimé — maison (16,0 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 1 283 € | 1 155–1 411 € |
| 100 m² | 1 523 € | 1 371–1 675 € |
| 120 m² | 1 732 € | 1 559–1 905 € |
| 150 m² | 2 044 € | 1 840–2 248 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Lyon a évolué de -13% sur 5 ans (+36% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -18% sur 5 ans, soit 7 036 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 3 274 € | 5 126 € | 3 322 € |
| 2016 | 3 421 € | 4 180 € | 3 441 € |
| 2017 | 3 690 € | 4 981 € | 3 725 € |
| 2018 | 4 017 € | 5 492 € | 4 057 € |
| 2019 | 4 425 € | 5 711 € | 4 459 € |
| 2020 | 4 896 € | 6 106 € | 4 930 € |
| 2021 | 5 158 € | 7 012 € | 5 214 € |
| 2022 | 5 166 € | 6 804 € | 5 209 € |
| 2023 | 4 902 € | 6 791 € | 4 949 € |
| 2024 | 4 523 € | 6 667 € | 4 576 € |
| 2025 | 4 485 € | 5 718 € | 4 520 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 7 000 | 187 | 7 187 |
| 2016 | 7 197 | 191 | 7 388 |
| 2017 | 7 975 | 226 | 8 201 |
| 2018 | 7 645 | 211 | 7 856 |
| 2019 | 8 171 | 224 | 8 395 |
| 2020 | 7 138 | 210 | 7 348 |
| 2021 | 8 288 | 255 | 8 543 |
| 2022 | 8 137 | 219 | 8 356 |
| 2023 | 6 484 | 163 | 6 647 |
| 2024 | 5 915 | 150 | 6 065 |
| 2025 | 6 841 | 195 | 7 036 |
Lyon et Villeurbanne applique l'encadrement des loyers (arrêté 2025). Pour une location non meublée, le loyer hors charges ne peut dépasser le loyer de référence majoré (+20 %). Loyers de référence légaux, en €/m²/mois :
| Typologie | Loyer de référence | Plafond légal (+20 %) |
|---|---|---|
| Studio / T1 (≤ 35 m²) | 14,1 € – 19,4 € | 23,3 € |
| T2 (36-55 m²) | 12,1 € – 15,8 € | 19 € |
| T3 (56-75 m²) | 10,4 € – 13,6 € | 16,3 € |
| T4 et plus (> 75 m²) | 9,8 € – 13,1 € | 15,7 € |
Loyer de référence hors charges, fourchette sur les zones et époques de construction (≠ loyer d'annonce). Source : Métropole de Lyon.
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Caluire-et-Cuire | 3 846 | 5 935 | 3.9 km |
| Villeurbanne | 3 596 | 4 252 | 4.1 km |
| La Mulatière | 2 919 | 5 276 | 4.2 km |
| Sainte-Foy-lès-Lyon | 3 314 | 5 619 | 4.5 km |
| Écully | 3 884 | 5 730 | 5.3 km |
| Champagne-au-Mont-d'Or | 3 424 | 4 891 | 5.3 km |
| Oullins-Pierre-Bénite | 3 161 | 4 710 | 6.0 km |
| Tassin-la-Demi-Lune | 4 142 | 5 680 | 6.3 km |
| Arrondissement | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes (3 ans) |
|---|---|---|---|
| Lyon 6e | 5 443 | 6 760 | 1 848 |
| Lyon 2e | 5 225 | 5 292 | 1 263 |
| Lyon 1er | 4 943 | 6 833 | 1 200 |
| Lyon 4e | 4 900 | 7 718 | 1 453 |
| Lyon 3e | 4 563 | 6 063 | 4 048 |
| Lyon 7e | 4 539 | 6 098 | 3 553 |
| Lyon 8e | 4 025 | 4 825 | 2 759 |
| Lyon 5e | 3 789 | 5 846 | 1 778 |
| Lyon 9e | 3 758 | 5 432 | 1 846 |
À Lyon, le prix moyen au m² s'établit à 4 519 €/m² pour un appartement et 5 723 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 203 355 €, un T3 de 65 m² environ 293 735 €. Les prix sont stables depuis un an (-0,8%).
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Lyon ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +37,0%. Les maisons ont évolué de +11,6%. Cette progression suit la tendance générale des marchés urbains français.
Le marché immobilier à Lyon est actuellement équilibré. Les prix sont relativement stables et l'offre correspond à la demande. C'est un bon moment pour acheter si vous avez un projet concret : vous pouvez prendre le temps de chercher sans urgence excessive, tout en sachant que les biens de qualité trouvent preneurs dans des délais raisonnables.
Le rendement locatif brut à Lyon est estimé à 4,4% pour un appartement, ce qui est considéré comme bon. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 248 545 € se loue environ 915 €/mois, soit 10 980 € de loyers annuels bruts. Ce rendement correct permet de couvrir les charges et de dégager un petit excédent. Vérifiez la tension locative avant d'investir. Pour les maisons, le rendement est d'environ 3,4%.
En 2025, Lyon a enregistré 7 038 ventes immobilières (6 841 appartements, 197 maisons). C'est un marché très actif. Le volume de transactions a augmenté de 16% sur un an, signe d'un regain d'intérêt pour la ville. Avec ce volume, vous trouverez régulièrement de nouveaux biens sur le marché.
Les 4 519 €/m² affichés pour Lyon correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 7 038 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.