Carcassonne
Découvrez Carcassonne : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
1 279 €/m² pour les appartements et 1 664 €/m² pour les maisons, en légère hausse sur un an à Carcassonne, sous la moyenne nationale. 801 ventes enregistrées sur un an, avec un rendement locatif brut de 10,3%, un rythme régulier pour cette gamme de prix.
Analyse
801 transactions à Carcassonne sur un an, dont 402 appartements et 399 maisons. Les loyers médians à Carcassonne : 10,9 €/m²/mois pour un appartement, 10,1 €/m²/mois pour une maison, ce qui donne un rendement brut de 10,3%, favorable aux investisseurs. Sur 10 ans, le prix médian des appartements est passé de 1 000 à 1 298 €/m², soit +30%, avec une accélération sur la période récente.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 1 279 € | 3 750 € | -66% |
| Prix maison m² | 1 664 € | 2 400 € | -31% |
| Loyer apt. | 10,9 €/m² | 10,1 €/m² | +8% |
| Rendement brut | 10,3% | 3,2% | +7 pts |
À retenir
Bon rapport prix/liquidité. Le volume de transactions facilite la revente si vous changez de projet.
Pour les acheteurs : Le volume de transactions facilite la revente en cas de changement de projet. Un bon point pour un premier achat.
Pour les investisseurs : 10,3% de rendement brut. Comparez avec les communes voisines pour confirmer que c'est le meilleur rapport du secteur.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +30% entre 2015 et 2025 (1 000 € → 1 298 €/m²).
Maisons : +28% entre 2015 et 2025 (1 302 € → 1 667 €/m²).
Loyer estimé — appartement (10,9 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 383 € | 345–421 € |
| 40 m² | 460 € | 414–506 € |
| 60 m² | 657 € | 591–723 € |
| 80 m² | 770 € | 693–847 € |
| 100 m² | 853 € | 768–938 € |
Loyer estimé — maison (10,1 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 811 € | 730–892 € |
| 100 m² | 963 € | 867–1 059 € |
| 120 m² | 1 095 € | 986–1 205 € |
| 150 m² | 1 293 € | 1 164–1 422 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Carcassonne a évolué de +13% sur 5 ans (+24% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -15% sur 5 ans, soit 801 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 1 000 € | 1 302 € | 1 195 € |
| 2016 | 981 € | 1 305 € | 1 191 € |
| 2017 | 950 € | 1 333 € | 1 174 € |
| 2018 | 969 € | 1 336 € | 1 196 € |
| 2019 | 957 € | 1 357 € | 1 188 € |
| 2020 | 1 014 € | 1 415 € | 1 238 € |
| 2021 | 1 067 € | 1 495 € | 1 310 € |
| 2022 | 1 177 € | 1 652 € | 1 426 € |
| 2023 | 1 230 € | 1 684 € | 1 477 € |
| 2024 | 1 280 € | 1 647 € | 1 468 € |
| 2025 | 1 298 € | 1 667 € | 1 481 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 180 | 330 | 510 |
| 2016 | 206 | 380 | 586 |
| 2017 | 256 | 361 | 617 |
| 2018 | 278 | 451 | 729 |
| 2019 | 357 | 486 | 843 |
| 2020 | 358 | 454 | 812 |
| 2021 | 409 | 537 | 946 |
| 2022 | 457 | 502 | 959 |
| 2023 | 404 | 480 | 884 |
| 2024 | 376 | 395 | 771 |
| 2025 | 402 | 399 | 801 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Cazilhac | 1 083 | 1 836 | 3.7 km |
| Cavanac | — | 1 739 | 4.5 km |
| Villemoustaussou | 1 533 | 2 077 | 4.9 km |
| Berriac | 1 163 | 1 833 | 5.2 km |
| Pennautier | 1 537 | 1 909 | 5.3 km |
| Palaja | 1 467 | 2 265 | 5.8 km |
| Lavalette | — | 1 940 | 6.2 km |
| Villedubert | — | 1 188 | 6.4 km |
| Quartier | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes/an |
|---|---|---|---|
| La Cité-La Barbacane-La Trivalle | 1 695 | 2 160 | 25 |
| Le Moulin Vert-Les Capucins | 1 506 | 1 711 | 48 |
| Le Palais | 1 484 | 1 391 | 45 |
| Ozanam-Vignes Rouges | 1 375 | 1 656 | 53 |
| Saint-Michel-Domairon-Artigues-Estagnol | 1 327 | 1 644 | 77 |
| La Reille | 1 314 | 1 801 | 41 |
| Le Paicherou-Bellevue | 1 301 | 2 101 | 28 |
| Le Plateau Paul Lacombe-Laconte | 1 282 | 1 769 | 40 |
| Centre Ville 1 | 1 268 | 1 464 | 59 |
| Montredon-Pont Rouge | 1 256 | 1 428 | 90 |
| Pasteur | 1 233 | 1 590 | 47 |
| Centre Ville 2 | 1 207 | 1 511 | 77 |
| Grazailles-La Prade | 1 099 | 1 678 | 56 |
| La Pierre Blanche-Saint-Vincent | 1 083 | 1 674 | 28 |
| Saint-Jacques 2 et 3 | 1 071 | 1 453 | 38 |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 43 k€ | 35 k€–51 k€ |
| 50 m² | 64 k€ | 53 k€–77 k€ |
| 70 m² | 86 k€ | 67 k€–106 k€ |
| 90 m² | 111 k€ | 83 k€–137 k€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 144 k€ | 110 k€–178 k€ |
| 120 m² | 199 k€ | 145 k€–269 k€ |
| 150 m² | 267 k€ | 180 k€–351 k€ |
À Carcassonne, le prix moyen au m² s'établit à 1 279 €/m² pour un appartement et 1 664 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 57 555 €, un T3 de 65 m² environ 83 135 €. Les prix sont stables depuis un an (+1,4%).
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Carcassonne ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +29,8%. Les maisons ont évolué de +28,0%. Cette progression suit la tendance générale des marchés urbains français.
Le marché immobilier à Carcassonne est actuellement équilibré. Les prix sont relativement stables et l'offre correspond à la demande. C'est un bon moment pour acheter si vous avez un projet concret : vous pouvez prendre le temps de chercher sans urgence excessive, tout en sachant que les biens de qualité trouvent preneurs dans des délais raisonnables.
Le rendement locatif brut à Carcassonne est estimé à 10,3% pour un appartement, ce qui est considéré comme excellent. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 70 345 € se loue environ 602 €/mois, soit 7 224 € de loyers annuels bruts. Ce rendement attractif compense les éventuels risques locatifs. La ville est intéressante pour l'investissement locatif. Pour les maisons, le rendement est d'environ 7,3%.
En 2025, Carcassonne a enregistré 801 ventes immobilières (402 appartements, 399 maisons). C'est un marché très actif. L'activité est stable par rapport à l'année précédente. Avec ce volume, vous trouverez régulièrement de nouveaux biens sur le marché.
Les 1 279 €/m² affichés pour Carcassonne correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 801 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.