Cognac
Découvrez Cognac : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
Marché immobilier fluide à Cognac, 26e commune la plus chère du département sur 359 : 1 658 €/m² pour les appartements et 1 723 €/m² pour les maisons, en hausse de +12,2% sur un an. 303 transactions, avec un rendement locatif brut de 8%, signe d'un bassin d'acheteurs actif.
Analyse
303 ventes à Cognac sur un an (24% d'appartements, 76% de maisons). Sur le marché locatif, comptez 11,1 €/m²/mois pour un appartement et 9 €/m²/mois pour une maison, pour un rendement brut de 8%, au-dessus du marché. Hausse de 80% sur 10 ans pour les appartements, de 964 à 1 734 €/m², une dynamique en perte de vitesse.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 1 658 € | 3 750 € | -56% |
| Prix maison m² | 1 723 € | 2 400 € | -28% |
| Loyer apt. | 11,1 €/m² | 10,1 €/m² | +10% |
| Rendement brut | 8% | 3,2% | +4,8 pts |
À retenir
Marché actif et bien valorisé. Suffisamment de transactions pour avoir du choix et des marges de négociation.
Pour les acheteurs : Marché fluide avec un bon volume de transactions. Prenez le temps de comparer, le choix existe.
Pour les investisseurs : Rendement attractif (8%). Ciblez les T1/T2 proches des transports et des commerces.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +80% entre 2015 et 2025 (964 € → 1 734 €/m²).
Maisons : +25% entre 2015 et 2025 (1 305 € → 1 637 €/m²).
Loyer estimé — appartement (11,1 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 389 € | 350–428 € |
| 40 m² | 467 € | 420–514 € |
| 60 m² | 667 € | 600–734 € |
| 80 m² | 783 € | 705–861 € |
| 100 m² | 867 € | 780–954 € |
Loyer estimé — maison (9,0 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 718 € | 646–790 € |
| 100 m² | 853 € | 768–938 € |
| 120 m² | 970 € | 873–1 067 € |
| 150 m² | 1 145 € | 1 031–1 260 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Cognac a évolué de +5% sur 5 ans (+32% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -28% sur 5 ans, soit 303 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 964 € | 1 305 € | 1 255 € |
| 2016 | 1 039 € | 1 305 € | 1 260 € |
| 2017 | 1 160 € | 1 382 € | 1 341 € |
| 2018 | 1 122 € | 1 299 € | 1 265 € |
| 2019 | 1 188 € | 1 422 € | 1 372 € |
| 2020 | 1 321 € | 1 495 € | 1 447 € |
| 2021 | 1 414 € | 1 635 € | 1 578 € |
| 2022 | 1 518 € | 1 813 € | 1 746 € |
| 2023 | 1 646 € | 1 813 € | 1 771 € |
| 2024 | 1 545 € | 1 798 € | 1 737 € |
| 2025 | 1 734 € | 1 637 € | 1 661 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 35 | 206 | 241 |
| 2016 | 47 | 233 | 280 |
| 2017 | 58 | 260 | 318 |
| 2018 | 61 | 259 | 320 |
| 2019 | 75 | 277 | 352 |
| 2020 | 96 | 254 | 350 |
| 2021 | 110 | 311 | 421 |
| 2022 | 92 | 313 | 405 |
| 2023 | 78 | 236 | 314 |
| 2024 | 66 | 211 | 277 |
| 2025 | 74 | 229 | 303 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Javrezac | 1 049 | 1 530 | 2.4 km |
| Châteaubernard | 2 589 | 1 697 | 3.0 km |
| Boutiers-Saint-Trojan | 1 276 | 1 728 | 3.4 km |
| Merpins | 1 475 | 1 635 | 4.1 km |
| Saint-Laurent-de-Cognac | — | 1 628 | 4.6 km |
| Val-de-Cognac | 1 499 | 1 468 | 5.5 km |
| Saint-Brice | — | 1 807 | 5.5 km |
| Louzac-Saint-André | — | 1 353 | 5.7 km |
| Quartier | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes/an |
|---|---|---|---|
| Sacré-Cœur | 1 857 | 1 635 | 40 |
| Hôtel de Ville | 1 743 | 1 507 | 60 |
| Saint-Jacques | 1 678 | 1 672 | 57 |
| Faubourg d'Angoulême | 1 670 | 1 521 | 49 |
| Saint-Martin | 1 505 | 1 593 | 39 |
| Champ de Foire | 1 183 | 1 642 | 55 |
| Crouin | — | 1 522 | 14 |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 57 k€ | 46 k€–68 k€ |
| 50 m² | 89 k€ | 74 k€–106 k€ |
| 70 m² | 112 k€ | 86 k€–136 k€ |
| 90 m² | 149 k€ | 108 k€–175 k€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 139 k€ | 104 k€–184 k€ |
| 120 m² | 196 k€ | 140 k€–251 k€ |
| 150 m² | 247 k€ | 174 k€–312 k€ |
À Cognac, le prix moyen au m² s'établit à 1 658 €/m² pour un appartement et 1 723 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 74 610 €, un T3 de 65 m² environ 107 770 €. Le marché est en correction (-8,9% sur un an), ce qui peut créer des opportunités.
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Cognac ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +79,8%. Les maisons ont évolué de +25,5%. Cette forte hausse reflète l'attractivité croissante de la ville. Les primo-accédants peuvent avoir besoin d'un apport plus conséquent.
Les conditions actuelles à Cognac sont plutôt favorables aux acheteurs. Plusieurs signaux positifs : prix en baisse. C'est un contexte propice pour négocier et prendre le temps de comparer les biens. Conseil : faites plusieurs offres en dessous du prix affiché, les vendeurs sont plus enclins à discuter.
Le rendement locatif brut à Cognac est estimé à 8,0% pour un appartement, ce qui est considéré comme excellent. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 91 190 € se loue environ 612 €/mois, soit 7 344 € de loyers annuels bruts. Ce rendement attractif compense les éventuels risques locatifs. La ville est intéressante pour l'investissement locatif. Pour les maisons, le rendement est d'environ 6,3%.
En 2025, Cognac a enregistré 303 ventes immobilières (74 appartements, 229 maisons). C'est un marché actif. L'activité est stable par rapport à l'année précédente. Avec ce volume, vous trouverez régulièrement de nouveaux biens sur le marché.
Les 1 723 €/m² affichés pour Cognac correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 303 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.