Les Belleville
Découvrez Les Belleville : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
7 685 €/m² pour les appartements et 5 511 €/m² pour les maisons, en léger recul sur un an aux Belleville, 5e commune la plus chère du département sur 272, l'une des adresses les plus valorisées de France. Le marché reste fluide (325 ventes/an).
Analyse
325 ventes aux Belleville sur un an (90% d'appartements, 10% de maisons). Sur le marché locatif, comptez 14,7 €/m²/mois pour un appartement et 9,5 €/m²/mois pour une maison, pour un rendement brut de 2,3%, courant dans les zones à prix élevés. Hausse de 205% sur 10 ans pour les appartements, de 2 563 à 7 814 €/m², une dynamique en perte de vitesse.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 7 685 € | 3 750 € | +105% |
| Prix maison m² | 5 511 € | 2 400 € | +130% |
| Loyer apt. | 14,7 €/m² | 10,1 €/m² | +45% |
| Rendement brut | 2,3% | 3,2% | -0,9 pts |
À retenir
Marché ultra-premium très concurrentiel. Les biens partent vite malgré les prix, préparez un dossier béton.
Pour les acheteurs : Sécurisez votre financement avant toute visite. Un dossier bouclé est un avantage décisif face à la concurrence.
Pour les investisseurs : Ce segment est orienté patrimoine, pas rendement. La liquidité élevée reste un atout pour une sortie rapide.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +205% entre 2015 et 2025 (2 563 € → 7 814 €/m²).
Maisons : +85% entre 2015 et 2025 (2 825 € → 5 227 €/m²).
Loyer estimé — appartement (14,7 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 514 € | 463–565 € |
| 40 m² | 617 € | 555–679 € |
| 60 m² | 882 € | 794–970 € |
| 80 m² | 1 034 € | 931–1 137 € |
| 100 m² | 1 146 € | 1 031–1 261 € |
Loyer estimé — maison (9,5 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 761 € | 685–837 € |
| 100 m² | 904 € | 814–994 € |
| 120 m² | 1 027 € | 924–1 130 € |
| 150 m² | 1 213 € | 1 092–1 334 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Les Belleville a évolué de +38% sur 5 ans (+195% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -2% sur 5 ans, soit 317 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 2 563 € | 2 825 € | 2 578 € |
| 2016 | 4 017 € | 2 961 € | 3 937 € |
| 2017 | 2 512 € | 3 492 € | 2 578 € |
| 2018 | 4 824 € | 3 849 € | 4 738 € |
| 2019 | 5 000 € | 3 609 € | 4 896 € |
| 2020 | 5 380 € | 3 868 € | 5 217 € |
| 2021 | 5 750 € | 3 914 € | 5 528 € |
| 2022 | 6 437 € | 6 205 € | 6 413 € |
| 2023 | 6 959 € | 7 992 € | 7 053 € |
| 2024 | 7 936 € | 4 457 € | 7 589 € |
| 2025 | 7 814 € | 5 227 € | 7 602 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 317 | 20 | 337 |
| 2016 | 328 | 27 | 355 |
| 2017 | 317 | 23 | 340 |
| 2018 | 310 | 30 | 340 |
| 2019 | 345 | 28 | 373 |
| 2020 | 264 | 32 | 296 |
| 2021 | 283 | 39 | 322 |
| 2022 | 292 | 35 | 327 |
| 2023 | 289 | 29 | 318 |
| 2024 | 262 | 29 | 291 |
| 2025 | 291 | 26 | 317 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Les Allues | 10 731 | 11 025 | 6.8 km |
| Saint-Martin-de-la-Porte | 1 517 | 2 074 | 9.0 km |
| Saint-Julien-Mont-Denis | 1 662 | 2 283 | 9.8 km |
| La Tour-en-Maurienne | 1 329 | 2 606 | 10.4 km |
| Saint-Michel-de-Maurienne | 1 309 | 2 025 | 10.8 km |
| Courchevel | 12 055 | 11 832 | 11.9 km |
| Brides-les-Bains | 4 251 | 3 384 | 13.9 km |
| Villargondran | 1 169 | 2 668 | 14.1 km |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 241 k€ | 189 k€–321 k€ |
| 50 m² | 437 k€ | 306 k€–599 k€ |
| 70 m² | 656 k€ | 427 k€–943 k€ |
| 90 m² | 886 k€ | 600 k€–1,31 M€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 417 k€ | 208 k€–716 k€ |
| 120 m² | 894 k€ | 385 k€–1,30 M€ |
| 150 m² | 1,25 M€ | 551 k€–1,66 M€ |
À Les Belleville, le prix moyen au m² s'établit à 7 685 €/m² pour un appartement et 5 511 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 345 825 €, un T3 de 65 m² environ 499 525 €. Les prix sont stables depuis un an (-1,5%).
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Les Belleville ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +204,9%. Les maisons ont évolué de +85,0%. Cette forte hausse reflète l'attractivité croissante de la ville. Les primo-accédants peuvent avoir besoin d'un apport plus conséquent.
Le marché immobilier à Les Belleville est actuellement équilibré. Les prix sont relativement stables et l'offre correspond à la demande. C'est un bon moment pour acheter si vous avez un projet concret : vous pouvez prendre le temps de chercher sans urgence excessive, tout en sachant que les biens de qualité trouvent preneurs dans des délais raisonnables.
Le rendement locatif brut à Les Belleville est estimé à 2,3% pour un appartement, ce qui est considéré comme modeste. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 422 675 € se loue environ 808 €/mois, soit 9 696 € de loyers annuels bruts. Ce rendement modeste est typique des marchés tendus. L'investissement se justifie surtout par la perspective de plus-value à terme. Pour les maisons, le rendement est d'environ 2,1%.
En 2025, Les Belleville a enregistré 325 ventes immobilières (293 appartements, 32 maisons). C'est un marché actif. L'activité est stable par rapport à l'année précédente. Avec ce volume, vous trouverez régulièrement de nouveaux biens sur le marché.
Les 7 685 €/m² affichés pour Les Belleville correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 325 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.