Carmaux
Découvrez Carmaux : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
850 €/m² pour les appartements et 1 200 €/m² pour les maisons, en baisse de -19,6% sur un an à Carmaux, dans le quart inférieur des prix du département (262e/309), nettement sous la moyenne nationale. Le volume reste soutenu (109 ventes/an), avec un rendement locatif brut de 13,4% : les biens se vendent, la revente n'est pas un problème.
Analyse
109 transactions à Carmaux sur un an, dont 23 appartements et 86 maisons. Les loyers médians à Carmaux : 9,5 €/m²/mois pour un appartement, 8,7 €/m²/mois pour une maison, ce qui donne un rendement brut de 13,4%, favorable aux investisseurs. Sur 10 ans, le prix médian des appartements a reculé de 17% (de 974 à 804 €/m²), avec une accélération sur la période récente.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 850 € | 3 750 € | -77% |
| Prix maison m² | 1 200 € | 2 400 € | -50% |
| Loyer apt. | 9,5 €/m² | 10,1 €/m² | -6% |
| Rendement brut | 13,4% | 3,2% | +10,1 pts |
À retenir
Le volume de transactions rassure sur la revente. Vérifiez les projets urbains qui pourraient valoriser le secteur.
Pour les acheteurs : L'activité du marché facilite la revente. Privilégiez les biens en bon état, la demande est sensible à la qualité.
Pour les investisseurs : Marché actif qui facilite la sortie en cas de revente. Vérifiez le niveau de vacance locative du secteur.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : -17% entre 2015 et 2025 (974 € → 804 €/m²).
Maisons : +16% entre 2015 et 2025 (1 072 € → 1 242 €/m²).
Loyer estimé — appartement (9,5 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 331 € | 298–364 € |
| 40 m² | 398 € | 358–438 € |
| 60 m² | 568 € | 511–625 € |
| 80 m² | 667 € | 600–734 € |
| 100 m² | 738 € | 664–812 € |
Loyer estimé — maison (8,7 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 698 € | 628–768 € |
| 100 m² | 828 € | 745–911 € |
| 120 m² | 942 € | 848–1 036 € |
| 150 m² | 1 112 € | 1 001–1 223 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Carmaux a évolué de +3% sur 5 ans (+8% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -37% sur 5 ans, soit 109 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 974 € | 1 072 € | 1 066 € |
| 2016 | 928 € | 953 € | 952 € |
| 2017 | 750 € | 1 000 € | 975 € |
| 2018 | 856 € | 971 € | 956 € |
| 2019 | 1 047 € | 946 € | 951 € |
| 2020 | 813 € | 1 032 € | 1 010 € |
| 2021 | 678 € | 1 155 € | 1 119 € |
| 2022 | 1 132 € | 1 264 € | 1 254 € |
| 2023 | 880 € | 1 184 € | 1 139 € |
| 2024 | 1 000 € | 1 158 € | 1 146 € |
| 2025 | 804 € | 1 242 € | 1 149 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 4 | 62 | 66 |
| 2016 | 6 | 109 | 115 |
| 2017 | 13 | 115 | 128 |
| 2018 | 16 | 108 | 124 |
| 2019 | 6 | 117 | 123 |
| 2020 | 13 | 114 | 127 |
| 2021 | 13 | 159 | 172 |
| 2022 | 11 | 146 | 157 |
| 2023 | 20 | 114 | 134 |
| 2024 | 8 | 100 | 108 |
| 2025 | 23 | 86 | 109 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Saint-Benoît-de-Carmaux | 856 | 1 293 | 2.9 km |
| Rosières | 787 | 1 401 | 3.1 km |
| Blaye-les-Mines | 841 | 1 178 | 3.2 km |
| Sainte-Gemme | — | 1 235 | 4.3 km |
| Almayrac | — | 1 431 | 4.7 km |
| Combefa | 1 149 | 1 652 | 5.7 km |
| Le Garric | 778 | 1 632 | 5.9 km |
| Monestiés | 1 497 | 1 395 | 6.0 km |
| Quartier | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes/an |
|---|---|---|---|
| Quartiers Périphériques | 1 410 | 1 495 | 12 |
| Sainte-Cécile | 1 000 | 1 103 | 24 |
| Centre Ville | 817 | 1 111 | 34 |
| Verrerie-Cérou | 639 | 1 173 | 16 |
| Lalande-Capimondis | 467 | 1 333 | 30 |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 24 k€ | 19 k€–29 k€ |
| 50 m² | 40 k€ | 35 k€–58 k€ |
| 70 m² | 56 k€ | 45 k€–67 k€ |
| 90 m² | 72 k€ | 58 k€–86 k€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 127 k€ | 93 k€–178 k€ |
| 120 m² | 152 k€ | 117 k€–208 k€ |
| 150 m² | 171 k€ | 127 k€–228 k€ |
À Carmaux, le prix moyen au m² s'établit à 850 €/m² pour un appartement et 1 200 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 38 250 €, un T3 de 65 m² environ 55 250 €. Le marché est orienté à la hausse (+7,2% sur un an).
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Carmaux ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix baisser de -17,4%. Les maisons ont évolué de +15,9%. Cette baisse significative mérite d'être analysée : elle peut refléter des difficultés locales ou créer des opportunités pour les investisseurs.
Le marché immobilier à Carmaux est actuellement équilibré. Les prix sont relativement stables et l'offre correspond à la demande. C'est un bon moment pour acheter si vous avez un projet concret : vous pouvez prendre le temps de chercher sans urgence excessive, tout en sachant que les biens de qualité trouvent preneurs dans des délais raisonnables.
Le rendement locatif brut à Carmaux est estimé à 13,4% pour un appartement, ce qui est considéré comme excellent. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 46 750 € se loue environ 521 €/mois, soit 6 252 € de loyers annuels bruts. Ce rendement attractif compense les éventuels risques locatifs. La ville est intéressante pour l'investissement locatif. Pour les maisons, le rendement est d'environ 8,7%.
En 2025, Carmaux a enregistré 109 ventes immobilières (23 appartements, 86 maisons). C'est un marché dynamique. L'activité est stable par rapport à l'année précédente.
Les 1 200 €/m² affichés pour Carmaux correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 109 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.