Val-Cenis
Découvrez Val-Cenis : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
3 784 €/m² pour les appartements et 2 936 €/m² pour les maisons, en léger recul sur un an à Val-Cenis, dans le quart supérieur des prix du département (58e/272). Un marché fluide malgré ce niveau de prix, porté par 105 ventes sur la dernière année.
Analyse
105 ventes à Val-Cenis sur un an (90% d'appartements, 10% de maisons), en hausse de 35% par rapport aux 78 ventes annuelles en moyenne sur 5 ans. Sur le marché locatif, comptez 11,1 €/m²/mois pour un appartement et 13 €/m²/mois pour une maison, soit un rendement brut estimé à 3,5%. Hausse de 55% sur 10 ans pour les appartements, de 2 512 à 3 887 €/m², une tendance qui s'accélère.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 3 784 € | 3 750 € | +1% |
| Prix maison m² | 2 936 € | 2 400 € | +22% |
| Loyer apt. | 11,1 €/m² | 10,1 €/m² | +10% |
| Rendement brut | 3,5% | 3,2% | +0,3 pts |
À retenir
Marché actif avec des prix élevés. La marge de négociation est faible, mais le volume garantit du choix.
Pour les acheteurs : Le choix est large mais la concurrence aussi. Définissez vos critères non négociables pour filtrer efficacement.
Pour les investisseurs : Le rendement seul ne justifie pas l'investissement. Misez sur la valorisation du bien et du quartier.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +55% entre 2015 et 2025 (2 512 € → 3 887 €/m²).
Maisons : +29% entre 2015 et 2025 (2 225 € → 2 860 €/m²).
Loyer estimé — appartement (11,1 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 389 € | 350–428 € |
| 40 m² | 467 € | 420–514 € |
| 60 m² | 667 € | 600–734 € |
| 80 m² | 783 € | 705–861 € |
| 100 m² | 867 € | 780–954 € |
Loyer estimé — maison (13,0 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 1 041 € | 937–1 145 € |
| 100 m² | 1 236 € | 1 112–1 360 € |
| 120 m² | 1 405 € | 1 265–1 546 € |
| 150 m² | 1 659 € | 1 493–1 825 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Val-Cenis a évolué de +24% sur 5 ans (+54% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -42% sur 5 ans, soit 68 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 2 512 € | 2 225 € | 2 481 € |
| 2016 | 2 760 € | 3 132 € | 2 809 € |
| 2017 | 3 003 € | 3 155 € | 3 022 € |
| 2018 | 3 070 € | 2 545 € | 2 957 € |
| 2019 | 3 021 € | 2 760 € | 2 980 € |
| 2020 | 2 924 € | 1 986 € | 2 778 € |
| 2021 | 3 158 € | 2 702 € | 3 084 € |
| 2022 | 3 429 € | 2 721 € | 3 315 € |
| 2023 | 3 230 € | 2 462 € | 3 140 € |
| 2024 | 3 929 € | 3 403 € | 3 882 € |
| 2025 | 3 887 € | 2 860 € | 3 826 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 33 | 4 | 37 |
| 2016 | 26 | 4 | 30 |
| 2017 | 48 | 7 | 55 |
| 2018 | 51 | 14 | 65 |
| 2019 | 65 | 12 | 77 |
| 2020 | 65 | 12 | 77 |
| 2021 | 99 | 19 | 118 |
| 2022 | 73 | 14 | 87 |
| 2023 | 53 | 7 | 60 |
| 2024 | 51 | 5 | 56 |
| 2025 | 64 | 4 | 68 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Pralognan-la-Vanoise | 4 752 | 4 705 | 10.0 km |
| Champagny-en-Vanoise | 5 955 | 6 434 | 13.0 km |
| Aussois | 4 050 | 2 450 | 13.6 km |
| Planay | 2 016 | 2 656 | 13.6 km |
| Val-d'Isère | 13 165 | 17 592 | 15.2 km |
| Bessans | 4 983 | 3 203 | 16.5 km |
| Courchevel | 12 055 | 11 832 | 16.5 km |
| Tignes | 9 190 | 10 016 | 16.8 km |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 113 k€ | 84 k€–131 k€ |
| 50 m² | 204 k€ | 131 k€–273 k€ |
| 70 m² | 315 k€ | 161 k€–413 k€ |
| 90 m² | 425 k€ | 197 k€–453 k€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 335 k€ | 162 k€–379 k€ |
| 120 m² | 447 k€ | 357 k€–536 k€ |
| 150 m² | 558 k€ | 447 k€–670 k€ |
À Val-Cenis, le prix moyen au m² s'établit à 3 784 €/m² pour un appartement et 2 936 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 170 280 €, un T3 de 65 m² environ 245 960 €. Les prix sont stables depuis un an (-1,1%).
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Val-Cenis ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +54,7%. Les maisons ont évolué de +28,5%. Cette forte hausse reflète l'attractivité croissante de la ville. Les primo-accédants peuvent avoir besoin d'un apport plus conséquent.
Le marché immobilier à Val-Cenis est actuellement équilibré. Les prix sont relativement stables et l'offre correspond à la demande. C'est un bon moment pour acheter si vous avez un projet concret : vous pouvez prendre le temps de chercher sans urgence excessive, tout en sachant que les biens de qualité trouvent preneurs dans des délais raisonnables.
Le rendement locatif brut à Val-Cenis est estimé à 3,5% pour un appartement, ce qui est considéré comme modeste. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 208 120 € se loue environ 611 €/mois, soit 7 332 € de loyers annuels bruts. Ce rendement modeste est typique des marchés tendus. L'investissement se justifie surtout par la perspective de plus-value à terme. Pour les maisons, le rendement est d'environ 5,3%.
En 2025, Val-Cenis a enregistré 105 ventes immobilières (94 appartements, 11 maisons). C'est un marché dynamique. Le volume de transactions a augmenté de 21% sur un an, signe d'un regain d'intérêt pour la ville.
Les 3 784 €/m² affichés pour Val-Cenis correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 105 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.