Biarritz
Découvrez Biarritz : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
Biarritz fait partie des adresses les plus chères de France, 2e commune la plus chère du département sur 532 : 7 284 €/m² pour les appartements et 8 339 €/m² pour les maisons, en léger recul sur un an. Le marché reste très actif avec 770 transactions sur la dernière année.
Analyse
770 transactions à Biarritz sur un an, dont 630 appartements et 140 maisons. Les loyers médians à Biarritz : 16,4 €/m²/mois pour un appartement, 17,9 €/m²/mois pour une maison, ce qui donne un rendement brut de 2,7%, orienté patrimoine plutôt que rentabilité. Sur 10 ans, le prix médian des appartements est passé de 4 216 à 7 058 €/m², soit +67%, même si le rythme a ralenti récemment.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 7 284 € | 3 750 € | +94% |
| Prix maison m² | 8 339 € | 2 400 € | +247% |
| Loyer apt. | 16,4 €/m² | 10,1 €/m² | +62% |
| Rendement brut | 2,7% | 3,2% | -0,5 pts |
À retenir
Forte demande sur ce segment haut de gamme. La réactivité et un financement bouclé sont indispensables.
Pour les acheteurs : Le marché bouge vite sur le haut de gamme. Préparez votre offre en amont pour réagir sous 48h quand un bien sort.
Pour les investisseurs : Le cashflow est faible, mais la demande soutenue garantit une valorisation régulière. Investissement de long terme.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +67% entre 2015 et 2025 (4 216 € → 7 058 €/m²).
Maisons : +80% entre 2015 et 2025 (4 621 € → 8 333 €/m²).
Loyer estimé — appartement (16,4 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 574 € | 517–631 € |
| 40 m² | 688 € | 619–757 € |
| 60 m² | 984 € | 886–1 082 € |
| 80 m² | 1 154 € | 1 039–1 269 € |
| 100 m² | 1 279 € | 1 151–1 407 € |
Loyer estimé — maison (17,9 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 1 432 € | 1 289–1 575 € |
| 100 m² | 1 701 € | 1 531–1 871 € |
| 120 m² | 1 934 € | 1 741–2 127 € |
| 150 m² | 2 283 € | 2 055–2 511 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Biarritz a évolué de +5% sur 5 ans (+70% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -19% sur 5 ans, soit 770 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 4 216 € | 4 621 € | 4 284 € |
| 2016 | 4 412 € | 4 688 € | 4 456 € |
| 2017 | 4 746 € | 4 771 € | 4 750 € |
| 2018 | 5 153 € | 5 679 € | 5 240 € |
| 2019 | 5 608 € | 5 921 € | 5 660 € |
| 2020 | 6 218 € | 6 484 € | 6 260 € |
| 2021 | 6 990 € | 6 919 € | 6 976 € |
| 2022 | 7 826 € | 8 443 € | 7 938 € |
| 2023 | 8 000 € | 8 475 € | 8 085 € |
| 2024 | 7 261 € | 8 282 € | 7 478 € |
| 2025 | 7 058 € | 8 333 € | 7 290 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 568 | 115 | 683 |
| 2016 | 729 | 139 | 868 |
| 2017 | 851 | 163 | 1 014 |
| 2018 | 748 | 148 | 896 |
| 2019 | 800 | 161 | 961 |
| 2020 | 706 | 133 | 839 |
| 2021 | 765 | 183 | 948 |
| 2022 | 663 | 147 | 810 |
| 2023 | 525 | 115 | 640 |
| 2024 | 500 | 135 | 635 |
| 2025 | 630 | 140 | 770 |
| Quartier | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes/an |
|---|---|---|---|
| Front de Mer | 9 770 | 11 969 | 141 |
| Labordotte-La Colline | 7 332 | 11 126 | 46 |
| Halles-Hurlague | 7 162 | — | 95 |
| Mairie-Marne | 6 908 | 11 690 | 98 |
| Saint-Charles-Golf | 6 875 | 10 682 | 78 |
| République-Beau Rivage | 6 734 | 7 687 | 74 |
| La Rochefoucauld-Aguilera | 6 670 | 9 857 | 59 |
| Les Rocailles-Lahouze | 6 000 | 7 669 | 64 |
| Pétricot-Reptou | 5 535 | 6 247 | 30 |
| Saint-Martin-Cité des Fleurs | 5 408 | 7 162 | 39 |
| Parme-La Négresse | 5 076 | 5 866 | 18 |
| Parc d'Hiver-Marion-Mouriscot | 4 563 | 8 388 | 37 |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 226 k€ | 182 k€–292 k€ |
| 50 m² | 352 k€ | 276 k€–456 k€ |
| 70 m² | 484 k€ | 374 k€–622 k€ |
| 90 m² | 622 k€ | 483 k€–790 k€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 784 k€ | 553 k€–1,04 M€ |
| 120 m² | 1,00 M€ | 758 k€–1,39 M€ |
| 150 m² | 1,26 M€ | 977 k€–1,70 M€ |
À Biarritz, le prix moyen au m² s'établit à 7 284 €/m² pour un appartement et 8 339 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 327 780 €, un T3 de 65 m² environ 473 460 €. Les prix sont stables depuis un an (-2,8%).
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Biarritz ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +67,4%. Les maisons ont évolué de +80,3%. Cette forte hausse reflète l'attractivité croissante de la ville. Les primo-accédants peuvent avoir besoin d'un apport plus conséquent.
Le marché immobilier à Biarritz est actuellement équilibré. Les prix sont relativement stables et l'offre correspond à la demande. C'est un bon moment pour acheter si vous avez un projet concret : vous pouvez prendre le temps de chercher sans urgence excessive, tout en sachant que les biens de qualité trouvent preneurs dans des délais raisonnables.
Le rendement locatif brut à Biarritz est estimé à 2,7% pour un appartement, ce qui est considéré comme modeste. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 400 620 € se loue environ 902 €/mois, soit 10 824 € de loyers annuels bruts. Ce rendement modeste est typique des marchés tendus. L'investissement se justifie surtout par la perspective de plus-value à terme. Pour les maisons, le rendement est d'environ 2,6%.
En 2025, Biarritz a enregistré 770 ventes immobilières (630 appartements, 140 maisons). C'est un marché très actif. Le volume de transactions a augmenté de 21% sur un an, signe d'un regain d'intérêt pour la ville. Avec ce volume, vous trouverez régulièrement de nouveaux biens sur le marché.
Les 7 284 €/m² affichés pour Biarritz correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 770 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.