Manduel
Découvrez Manduel : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
Manduel présente un marché sous tension : 1 852 €/m² pour les appartements et 2 747 €/m² pour les maisons, en hausse de +10,7% sur un an. 67 transactions enregistrées, avec un rendement locatif brut de 8,2%, signe que les biens partent vite.
Analyse
67 ventes à Manduel sur un an (3% d'appartements, 97% de maisons). Sur le marché locatif, comptez 12,7 €/m²/mois pour un appartement et 12,1 €/m²/mois pour une maison, pour un rendement brut de 8,2%, au-dessus du marché. Hausse de 45% sur 8 ans pour les appartements, de 1 177 à 1 710 €/m², une dynamique en perte de vitesse.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 1 852 € | 3 750 € | -51% |
| Prix maison m² | 2 747 € | 2 400 € | +14% |
| Loyer apt. | 12,7 €/m² | 10,1 €/m² | +26% |
| Rendement brut | 8,2% | 3,2% | +5 pts |
À retenir
Marché sous tension : les biens au bon prix partent en quelques jours. Réactivité et dossier prêt sont essentiels.
Pour les acheteurs : Les marges de négociation sont quasi inexistantes. Concentrez-vous sur les biens au bon prix dès la mise en vente.
Pour les investisseurs : Rendement attractif (8,2%). Ciblez les T1/T2 proches des transports et des commerces.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +45% entre 2016 et 2024 (1 177 € → 1 710 €/m²).
Maisons : +22% entre 2015 et 2025 (2 268 € → 2 769 €/m²).
Loyer estimé — appartement (12,7 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 444 € | 400–488 € |
| 40 m² | 533 € | 480–586 € |
| 60 m² | 762 € | 686–838 € |
| 80 m² | 894 € | 805–983 € |
| 100 m² | 990 € | 891–1 089 € |
Loyer estimé — maison (12,1 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 964 € | 868–1 060 € |
| 100 m² | 1 145 € | 1 031–1 260 € |
| 120 m² | 1 301 € | 1 171–1 431 € |
| 150 m² | 1 536 € | 1 382–1 690 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Manduel a évolué de +11% sur 5 ans (+22% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -15% sur 5 ans, soit 67 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | — | 2 268 € | 2 268 € |
| 2016 | 1 177 € | 2 254 € | 2 193 € |
| 2017 | 1 509 € | 2 189 € | 2 141 € |
| 2018 | — | 2 271 € | 2 271 € |
| 2019 | 1 358 € | 2 143 € | 2 113 € |
| 2020 | 3 000 € | 2 397 € | 2 441 € |
| 2021 | 1 545 € | 2 539 € | 2 489 € |
| 2022 | — | 2 730 € | 2 730 € |
| 2023 | — | 2 881 € | 2 881 € |
| 2024 | 1 710 € | 2 646 € | 2 539 € |
| 2025 | — | 2 769 € | 2 769 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 2 | 36 | 38 |
| 2016 | 3 | 50 | 53 |
| 2017 | 5 | 66 | 71 |
| 2018 | 1 | 64 | 65 |
| 2019 | 3 | 74 | 77 |
| 2020 | 5 | 64 | 69 |
| 2021 | 4 | 75 | 79 |
| 2022 | 1 | 83 | 84 |
| 2023 | 1 | 56 | 57 |
| 2024 | 8 | 62 | 70 |
| 2025 | 2 | 65 | 67 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Redessan | 1 756 | 2 372 | 3.7 km |
| Bouillargues | 2 254 | 2 713 | 4.4 km |
| Rodilhan | 2 278 | 2 743 | 4.9 km |
| Garons | 2 326 | 2 580 | 5.5 km |
| Bellegarde | 2 263 | 2 780 | 6.0 km |
| Jonquières-Saint-Vincent | 2 607 | 2 423 | 6.1 km |
| Marguerittes | 2 385 | 2 668 | 6.8 km |
| Caissargues | 2 513 | 2 631 | 7.5 km |
| Quartier | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes/an |
|---|---|---|---|
| Sud | 1 508 | 2 716 | 49 |
| Nord | — | 2 854 | 19 |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 60 k€ | 45 k€–75 k€ |
| 50 m² | 100 k€ | 75 k€–125 k€ |
| 70 m² | 140 k€ | 105 k€–175 k€ |
| 90 m² | 181 k€ | 135 k€–226 k€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 252 k€ | 211 k€–295 k€ |
| 120 m² | 324 k€ | 260 k€–370 k€ |
| 150 m² | 389 k€ | 257 k€–454 k€ |
À Manduel, le prix moyen au m² s'établit à 1 852 €/m² pour un appartement et 2 747 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 83 340 €, un T3 de 65 m² environ 120 380 €. Les prix sont stables depuis un an (+4,7%).
Entre 2016 et 2024, les prix immobiliers à Manduel ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +45,3%. Les maisons ont évolué de +22,1%. Cette progression suit la tendance générale des marchés urbains français.
Le marché immobilier à Manduel est actuellement équilibré. Les prix sont relativement stables et l'offre correspond à la demande. C'est un bon moment pour acheter si vous avez un projet concret : vous pouvez prendre le temps de chercher sans urgence excessive, tout en sachant que les biens de qualité trouvent preneurs dans des délais raisonnables.
Le rendement locatif brut à Manduel est estimé à 8,2% pour un appartement, ce qui est considéré comme excellent. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 101 860 € se loue environ 698 €/mois, soit 8 376 € de loyers annuels bruts. Ce rendement attractif compense les éventuels risques locatifs. La ville est intéressante pour l'investissement locatif. Pour les maisons, le rendement est d'environ 5,3%.
En 2025, Manduel a enregistré 67 ventes immobilières (2 appartements, 65 maisons). C'est un marché modérément actif. L'activité est stable par rapport à l'année précédente. Le choix est limité, surveillez les annonces régulièrement et soyez réactif.
Les 2 747 €/m² affichés pour Manduel correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 67 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.