Montfermeil
Découvrez Montfermeil : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
Montfermeil présente un marché sous tension : 3 094 €/m² pour les appartements et 3 503 €/m² pour les maisons, en légère hausse sur un an. 213 transactions enregistrées, signe que les biens partent vite.
Analyse
213 ventes à Montfermeil sur un an (23% d'appartements, 77% de maisons). Sur le marché locatif, comptez 18 €/m²/mois pour un appartement et 16,3 €/m²/mois pour une maison, soit un rendement brut estimé à 7%. Hausse de 18% sur 10 ans pour les appartements, de 2 680 à 3 158 €/m², une dynamique en perte de vitesse.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 3 094 € | 3 750 € | -17% |
| Prix maison m² | 3 503 € | 2 400 € | +46% |
| Loyer apt. | 18 €/m² | 10,1 €/m² | +78% |
| Rendement brut | 7% | 3,2% | +3,8 pts |
À retenir
Marché sous tension : les biens au bon prix partent en quelques jours. Réactivité et dossier prêt sont essentiels.
Pour les acheteurs : Les marges de négociation sont quasi inexistantes. Concentrez-vous sur les biens au bon prix dès la mise en vente.
Pour les investisseurs : 7% de rendement brut. Un niveau dans la moyenne, à compléter par l'analyse de la valorisation potentielle.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +18% entre 2015 et 2025 (2 680 € → 3 158 €/m²).
Maisons : +19% entre 2015 et 2025 (2 863 € → 3 399 €/m²).
Loyer estimé — appartement (18,0 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 630 € | 567–693 € |
| 40 m² | 756 € | 680–832 € |
| 60 m² | 1 080 € | 972–1 188 € |
| 80 m² | 1 268 € | 1 141–1 395 € |
| 100 m² | 1 405 € | 1 265–1 546 € |
Loyer estimé — maison (16,3 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 1 305 € | 1 175–1 436 € |
| 100 m² | 1 549 € | 1 394–1 704 € |
| 120 m² | 1 761 € | 1 585–1 937 € |
| 150 m² | 2 079 € | 1 871–2 287 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Montfermeil a évolué de -3% sur 5 ans (+19% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -25% sur 5 ans, soit 213 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 2 680 € | 2 863 € | 2 820 € |
| 2016 | 2 761 € | 2 850 € | 2 831 € |
| 2017 | 2 632 € | 2 948 € | 2 893 € |
| 2018 | 2 916 € | 2 980 € | 2 966 € |
| 2019 | 2 718 € | 3 235 € | 3 113 € |
| 2020 | 3 000 € | 3 172 € | 3 128 € |
| 2021 | 3 053 € | 3 554 € | 3 438 € |
| 2022 | 3 460 € | 3 672 € | 3 619 € |
| 2023 | 3 043 € | 3 535 € | 3 423 € |
| 2024 | 3 031 € | 3 650 € | 3 495 € |
| 2025 | 3 158 € | 3 399 € | 3 344 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 45 | 148 | 193 |
| 2016 | 53 | 201 | 254 |
| 2017 | 47 | 222 | 269 |
| 2018 | 59 | 203 | 262 |
| 2019 | 62 | 201 | 263 |
| 2020 | 61 | 176 | 237 |
| 2021 | 66 | 218 | 284 |
| 2022 | 70 | 212 | 282 |
| 2023 | 48 | 162 | 210 |
| 2024 | 49 | 146 | 195 |
| 2025 | 49 | 164 | 213 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Clichy-sous-Bois | 1 866 | 3 065 | 1.9 km |
| Coubron | 3 014 | 3 126 | 2.3 km |
| Gagny | 3 051 | 3 723 | 2.4 km |
| Chelles | 3 263 | 3 748 | 2.7 km |
| Courtry | 3 585 | 3 424 | 3.4 km |
| Livry-Gargan | 2 882 | 3 583 | 3.4 km |
| Le Raincy | 3 989 | 4 888 | 3.4 km |
| Vaujours | 3 072 | 3 532 | 3.9 km |
| Quartier | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes/an |
|---|---|---|---|
| Vaucanson | 3 544 | 3 370 | 21 |
| Franceville | 3 381 | 3 589 | 29 |
| Les Arbres | 3 375 | 3 439 | 22 |
| Général de Gaulle-7 Îles | 3 244 | 2 939 | 22 |
| Le Centre | 3 165 | 3 542 | 23 |
| Les Fleurs | 3 127 | 3 246 | 22 |
| Général Leclerc | 2 500 | 3 602 | 22 |
| Anatole France | 2 016 | 2 353 | 13 |
| Les Oiseaux | — | 3 173 | 18 |
| Les Coudreaux | — | 3 298 | 23 |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 108 k€ | 85 k€–127 k€ |
| 50 m² | 168 k€ | 142 k€–193 k€ |
| 70 m² | 218 k€ | 177 k€–244 k€ |
| 90 m² | 274 k€ | 218 k€–289 k€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 307 k€ | 261 k€–351 k€ |
| 120 m² | 360 k€ | 312 k€–407 k€ |
| 150 m² | 450 k€ | 357 k€–513 k€ |
À Montfermeil, le prix moyen au m² s'établit à 3 094 €/m² pour un appartement et 3 503 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 139 230 €, un T3 de 65 m² environ 201 110 €. Le marché est en correction (-6,9% sur un an), ce qui peut créer des opportunités.
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Montfermeil ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +17,8%. Les maisons ont évolué de +18,7%. Cette évolution modérée témoigne d'un marché stable et mature.
Les conditions actuelles à Montfermeil sont plutôt favorables aux acheteurs. Plusieurs signaux positifs : prix en baisse. C'est un contexte propice pour négocier et prendre le temps de comparer les biens. Conseil : faites plusieurs offres en dessous du prix affiché, les vendeurs sont plus enclins à discuter.
Le rendement locatif brut à Montfermeil est estimé à 7,0% pour un appartement, ce qui est considéré comme excellent. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 170 170 € se loue environ 990 €/mois, soit 11 880 € de loyers annuels bruts. Ce rendement attractif compense les éventuels risques locatifs. La ville est intéressante pour l'investissement locatif. Pour les maisons, le rendement est d'environ 5,6%.
En 2025, Montfermeil a enregistré 213 ventes immobilières (49 appartements, 164 maisons). C'est un marché actif. L'activité est stable par rapport à l'année précédente.
Les 3 503 €/m² affichés pour Montfermeil correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 213 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.