Beaulieu-sur-Mer
Découvrez Beaulieu-sur-Mer : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
8 202 €/m² pour les appartements et 16 981 €/m² pour les maisons, en hausse de +9% sur un an à Beaulieu-sur-Mer, 4e commune la plus chère du département sur 161, l'une des adresses les plus valorisées de France. Le marché reste fluide (121 ventes/an).
Analyse
121 ventes à Beaulieu-sur-Mer sur un an (96% d'appartements, 4% de maisons). Sur le marché locatif, comptez 27,7 €/m²/mois pour un appartement et 19,1 €/m²/mois pour une maison, soit un rendement brut estimé à 4%. Hausse de 63% sur 10 ans pour les appartements, de 5 221 à 8 504 €/m², une tendance qui s'accélère.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 8 202 € | 3 750 € | +119% |
| Prix maison m² | 16 981 € | 2 400 € | +608% |
| Loyer apt. | 27,7 €/m² | 10,1 €/m² | +174% |
| Rendement brut | 4% | 3,2% | +0,8 pts |
À retenir
Marché ultra-premium très concurrentiel. Les biens partent vite malgré les prix, préparez un dossier béton.
Pour les acheteurs : Sécurisez votre financement avant toute visite. Un dossier bouclé est un avantage décisif face à la concurrence.
Pour les investisseurs : Ce segment est orienté patrimoine, pas rendement. La liquidité élevée reste un atout pour une sortie rapide.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +63% entre 2015 et 2025 (5 221 € → 8 504 €/m²).
Maisons : +68% entre 2015 et 2025 (10 667 € → 17 879 €/m²).
Loyer estimé — appartement (27,7 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 969 € | 872–1 066 € |
| 40 m² | 1 162 € | 1 046–1 278 € |
| 60 m² | 1 661 € | 1 495–1 827 € |
| 80 m² | 1 948 € | 1 753–2 143 € |
| 100 m² | 2 159 € | 1 943–2 375 € |
Loyer estimé — maison (19,1 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 1 529 € | 1 376–1 682 € |
| 100 m² | 1 815 € | 1 634–1 997 € |
| 120 m² | 2 064 € | 1 858–2 270 € |
| 150 m² | 2 436 € | 2 192–2 680 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Beaulieu-sur-Mer a évolué de +24% sur 5 ans (+54% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -5% sur 5 ans, soit 121 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 5 221 € | 10 667 € | 5 760 € |
| 2016 | 5 524 € | 11 719 € | 5 918 € |
| 2017 | 5 696 € | 10 588 € | 6 148 € |
| 2018 | 6 122 € | 19 857 € | 6 695 € |
| 2019 | 5 614 € | 7 787 € | 5 772 € |
| 2020 | 6 381 € | 15 886 € | 7 322 € |
| 2021 | 6 486 € | 19 375 € | 7 191 € |
| 2022 | 6 887 € | 16 964 € | 8 020 € |
| 2023 | 8 056 € | 12 270 € | 8 359 € |
| 2024 | 7 803 € | 18 872 € | 8 594 € |
| 2025 | 8 504 € | 17 879 € | 8 891 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 82 | 9 | 91 |
| 2016 | 103 | 7 | 110 |
| 2017 | 108 | 11 | 119 |
| 2018 | 115 | 5 | 120 |
| 2019 | 115 | 9 | 124 |
| 2020 | 91 | 10 | 101 |
| 2021 | 121 | 7 | 128 |
| 2022 | 150 | 19 | 169 |
| 2023 | 103 | 8 | 111 |
| 2024 | 104 | 8 | 112 |
| 2025 | 116 | 5 | 121 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Villefranche-sur-Mer | 8 435 | 14 333 | 1.0 km |
| Saint-Jean-Cap-Ferrat | 12 919 | 30 524 | 2.3 km |
| Èze | 7 251 | 13 765 | 3.2 km |
| La Trinité | 3 162 | 4 092 | 3.9 km |
| Saint-André-de-la-Roche | 3 885 | 5 346 | 5.5 km |
| Drap | 2 671 | 4 251 | 5.6 km |
| Cap-d'Ail | 7 606 | 12 978 | 5.9 km |
| La Turbie | 5 011 | 8 223 | 6.6 km |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 258 k€ | 213 k€–318 k€ |
| 50 m² | 424 k€ | 343 k€–535 k€ |
| 70 m² | 604 k€ | 471 k€–794 k€ |
| 90 m² | 793 k€ | 617 k€–1,05 M€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 1,57 M€ | 1,25 M€–1,88 M€ |
| 120 m² | 2,09 M€ | 1,67 M€–2,50 M€ |
| 150 m² | 2,61 M€ | 1,24 M€–3,39 M€ |
À Beaulieu-sur-Mer, le prix moyen au m² s'établit à 8 202 €/m² pour un appartement et 16 981 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 369 090 €, un T3 de 65 m² environ 533 130 €. Le marché est orienté à la hausse (+9,0% sur un an).
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Beaulieu-sur-Mer ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +62,9%. Les maisons ont évolué de +67,6%. Cette forte hausse reflète l'attractivité croissante de la ville. Les primo-accédants peuvent avoir besoin d'un apport plus conséquent.
Le marché à Beaulieu-sur-Mer est actuellement favorable aux vendeurs. Les signaux : prix en forte hausse. Dans ce contexte, les biens partent rapidement et les marges de négociation sont limitées. Conseil : soyez réactif, préparez votre financement en amont et positionnez-vous rapidement sur les biens qui vous intéressent.
Le rendement locatif brut à Beaulieu-sur-Mer est estimé à 4,0% pour un appartement, ce qui est considéré comme bon. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 451 110 € se loue environ 1 522 €/mois, soit 18 264 € de loyers annuels bruts. Ce rendement correct permet de couvrir les charges et de dégager un petit excédent. Vérifiez la tension locative avant d'investir. Pour les maisons, le rendement est d'environ 1,4%.
En 2025, Beaulieu-sur-Mer a enregistré 121 ventes immobilières (116 appartements, 5 maisons). C'est un marché dynamique. L'activité est stable par rapport à l'année précédente.
Les 8 202 €/m² affichés pour Beaulieu-sur-Mer correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 121 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.