Écouen
Découvrez Écouen : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
Marché tendu à Écouen : 2 742 €/m² pour les appartements et 3 667 €/m² pour les maisons, en baisse de -8,2% sur un an, avec 87 transactions sur un an, avec un rendement locatif brut de 7,9%. Les prix dépassent nettement la médiane nationale.
Analyse
87 transactions à Écouen sur un an, dont 50 appartements et 37 maisons. Les loyers médians à Écouen : 18 €/m²/mois pour un appartement, 17,4 €/m²/mois pour une maison, ce qui donne un rendement brut de 7,9%, favorable aux investisseurs. Sur 10 ans, le prix médian des appartements est passé de 2 323 à 2 688 €/m², soit +16%, même si le rythme a ralenti récemment.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 2 742 € | 3 750 € | -27% |
| Prix maison m² | 3 667 € | 2 400 € | +53% |
| Loyer apt. | 18 €/m² | 10,1 €/m² | +78% |
| Rendement brut | 7,9% | 3,2% | +4,6 pts |
À retenir
Forte demande, faible marge de négociation. Définissez vos critères non négociables en amont pour gagner du temps.
Pour les acheteurs : Élargissez votre périmètre de recherche aux communes limitrophes. À quelques kilomètres, les prix peuvent chuter de 15-20%.
Pour les investisseurs : 7,9% de rendement brut. Comparez avec les communes voisines pour confirmer que c'est le meilleur rapport du secteur.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +16% entre 2015 et 2025 (2 323 € → 2 688 €/m²).
Maisons : +8% entre 2015 et 2025 (3 200 € → 3 449 €/m²).
Loyer estimé — appartement (18,0 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 630 € | 567–693 € |
| 40 m² | 756 € | 680–832 € |
| 60 m² | 1 080 € | 972–1 188 € |
| 80 m² | 1 267 € | 1 140–1 394 € |
| 100 m² | 1 404 € | 1 264–1 544 € |
Loyer estimé — maison (17,4 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 1 389 € | 1 250–1 528 € |
| 100 m² | 1 650 € | 1 485–1 815 € |
| 120 m² | 1 875 € | 1 688–2 063 € |
| 150 m² | 2 214 € | 1 993–2 435 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Écouen a évolué de -1% sur 5 ans (+10% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -20% sur 5 ans, soit 87 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 2 323 € | 3 200 € | 2 729 € |
| 2016 | 2 459 € | 3 139 € | 2 818 € |
| 2017 | 2 539 € | 3 118 € | 2 793 € |
| 2018 | 2 403 € | 3 015 € | 2 720 € |
| 2019 | 2 566 € | 3 315 € | 2 996 € |
| 2020 | 2 578 € | 3 418 € | 2 994 € |
| 2021 | 2 619 € | 3 499 € | 3 055 € |
| 2022 | 2 820 € | 3 956 € | 3 409 € |
| 2023 | 2 687 € | 3 929 € | 3 414 € |
| 2024 | 2 929 € | 3 855 € | 3 364 € |
| 2025 | 2 688 € | 3 449 € | 3 012 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 36 | 31 | 67 |
| 2016 | 34 | 38 | 72 |
| 2017 | 51 | 40 | 91 |
| 2018 | 41 | 44 | 85 |
| 2019 | 40 | 54 | 94 |
| 2020 | 49 | 48 | 97 |
| 2021 | 55 | 54 | 109 |
| 2022 | 51 | 55 | 106 |
| 2023 | 34 | 48 | 82 |
| 2024 | 26 | 23 | 49 |
| 2025 | 50 | 37 | 87 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Ézanville | 2 897 | 3 650 | 2.2 km |
| Villiers-le-Bel | 2 152 | 3 001 | 2.4 km |
| Le Plessis-Gassot | 1 694 | 3 020 | 2.5 km |
| Le Mesnil-Aubry | 2 037 | 3 094 | 3.2 km |
| Piscop | 3 478 | 3 435 | 3.3 km |
| Bouqueval | 2 562 | 3 792 | 3.3 km |
| Saint-Brice-sous-Forêt | 3 114 | 3 857 | 3.7 km |
| Sarcelles | 1 962 | 3 143 | 4.0 km |
| Quartier | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes/an |
|---|---|---|---|
| Est | 2 923 | 3 797 | 27 |
| Nord | 2 892 | 3 442 | 30 |
| Ouest | 2 659 | 3 348 | 30 |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 108 k€ | 96 k€–125 k€ |
| 50 m² | 158 k€ | 135 k€–174 k€ |
| 70 m² | 187 k€ | 160 k€–206 k€ |
| 90 m² | 215 k€ | 185 k€–238 k€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 335 k€ | 293 k€–378 k€ |
| 120 m² | 395 k€ | 349 k€–444 k€ |
| 150 m² | 453 k€ | 367 k€–533 k€ |
À Écouen, le prix moyen au m² s'établit à 2 742 €/m² pour un appartement et 3 667 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 123 390 €, un T3 de 65 m² environ 178 230 €. Le marché est en correction (-8,2% sur un an), ce qui peut créer des opportunités.
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Écouen ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +15,7%. Les maisons ont évolué de +7,8%. Cette évolution modérée témoigne d'un marché stable et mature.
Les conditions actuelles à Écouen sont plutôt favorables aux acheteurs. Plusieurs signaux positifs : prix en baisse, forte activité du marché. C'est un contexte propice pour négocier et prendre le temps de comparer les biens. Conseil : faites plusieurs offres en dessous du prix affiché, les vendeurs sont plus enclins à discuter.
Le rendement locatif brut à Écouen est estimé à 7,9% pour un appartement, ce qui est considéré comme excellent. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 150 810 € se loue environ 990 €/mois, soit 11 880 € de loyers annuels bruts. Ce rendement attractif compense les éventuels risques locatifs. La ville est intéressante pour l'investissement locatif. Pour les maisons, le rendement est d'environ 5,7%.
En 2025, Écouen a enregistré 87 ventes immobilières (50 appartements, 37 maisons). C'est un marché modérément actif. Le volume de transactions a augmenté de 78% sur un an, signe d'un regain d'intérêt pour la ville.
Les 2 742 €/m² affichés pour Écouen correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 87 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.