Garches
Découvrez Garches : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
5 567 €/m² pour les appartements et 8 748 €/m² pour les maisons, en baisse de -9,5% sur un an à Garches, l'une des adresses les plus valorisées de France. Le marché reste fluide (233 ventes/an).
Analyse
233 ventes à Garches sur un an (82% d'appartements, 18% de maisons). Sur le marché locatif, comptez 23,8 €/m²/mois pour un appartement et 23,7 €/m²/mois pour une maison, soit un rendement brut estimé à 5,1%. Hausse de 9% sur 10 ans pour les appartements, de 4 786 à 5 228 €/m², une dynamique en perte de vitesse.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 5 567 € | 3 750 € | +48% |
| Prix maison m² | 8 748 € | 2 400 € | +265% |
| Loyer apt. | 23,8 €/m² | 10,1 €/m² | +136% |
| Rendement brut | 5,1% | 3,2% | +1,9 pts |
À retenir
Marché ultra-premium très concurrentiel. Les biens partent vite malgré les prix, préparez un dossier béton.
Pour les acheteurs : Sécurisez votre financement avant toute visite. Un dossier bouclé est un avantage décisif face à la concurrence.
Pour les investisseurs : Ce segment est orienté patrimoine, pas rendement. La liquidité élevée reste un atout pour une sortie rapide.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +9% entre 2015 et 2025 (4 786 € → 5 228 €/m²).
Maisons : +27% entre 2015 et 2025 (6 715 € → 8 523 €/m²).
Loyer estimé — appartement (23,8 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 834 € | 751–917 € |
| 40 m² | 1 001 € | 901–1 101 € |
| 60 m² | 1 430 € | 1 287–1 573 € |
| 80 m² | 1 678 € | 1 510–1 846 € |
| 100 m² | 1 859 € | 1 673–2 045 € |
Loyer estimé — maison (23,7 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 1 898 € | 1 708–2 088 € |
| 100 m² | 2 254 € | 2 029–2 479 € |
| 120 m² | 2 563 € | 2 307–2 819 € |
| 150 m² | 3 025 € | 2 723–3 328 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Garches a évolué de -12% sur 5 ans (+13% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -20% sur 5 ans, soit 233 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 4 786 € | 6 715 € | 5 143 € |
| 2016 | 4 845 € | 7 339 € | 5 381 € |
| 2017 | 4 913 € | 7 443 € | 5 445 € |
| 2018 | 5 078 € | 7 609 € | 5 637 € |
| 2019 | 5 357 € | 7 703 € | 5 925 € |
| 2020 | 5 673 € | 8 311 € | 6 371 € |
| 2021 | 6 000 € | 8 988 € | 6 655 € |
| 2022 | 6 250 € | 8 983 € | 6 952 € |
| 2023 | 6 250 € | 9 034 € | 6 920 € |
| 2024 | 5 778 € | 8 898 € | 6 438 € |
| 2025 | 5 228 € | 8 523 € | 5 836 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 211 | 48 | 259 |
| 2016 | 205 | 56 | 261 |
| 2017 | 244 | 65 | 309 |
| 2018 | 201 | 57 | 258 |
| 2019 | 235 | 75 | 310 |
| 2020 | 203 | 73 | 276 |
| 2021 | 228 | 64 | 292 |
| 2022 | 211 | 73 | 284 |
| 2023 | 161 | 51 | 212 |
| 2024 | 138 | 37 | 175 |
| 2025 | 190 | 43 | 233 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Saint-Cloud | 6 492 | 9 731 | 1.6 km |
| Vaucresson | 4 960 | 8 021 | 2.0 km |
| Marnes-la-Coquette | 5 042 | 6 928 | 2.3 km |
| Ville-d'Avray | 5 240 | 8 145 | 2.6 km |
| Rueil-Malmaison | 5 514 | 7 745 | 2.8 km |
| Sèvres | 5 520 | 8 229 | 3.1 km |
| Suresnes | 6 752 | 8 592 | 3.7 km |
| La Celle-Saint-Cloud | 3 816 | 6 768 | 3.8 km |
| Quartier | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes/an |
|---|---|---|---|
| Porte Jaune | 5 753 | 8 481 | 33 |
| Côte Saint-Louis | 5 638 | 8 497 | 23 |
| Mairie | 5 462 | 10 000 | 44 |
| Poincaré | 5 381 | 8 935 | 22 |
| Les Bures | 5 263 | 9 592 | 19 |
| Petit Garches | 5 257 | 8 781 | 20 |
| Buzenval | 5 172 | 8 285 | 60 |
| La Verboise | 4 695 | 7 895 | 17 |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 163 k€ | 137 k€–210 k€ |
| 50 m² | 260 k€ | 219 k€–327 k€ |
| 70 m² | 369 k€ | 307 k€–452 k€ |
| 90 m² | 489 k€ | 409 k€–597 k€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 810 k€ | 646 k€–1,17 M€ |
| 120 m² | 1,00 M€ | 821 k€–1,29 M€ |
| 150 m² | 1,22 M€ | 967 k€–1,51 M€ |
À Garches, le prix moyen au m² s'établit à 5 567 €/m² pour un appartement et 8 748 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 250 515 €, un T3 de 65 m² environ 361 855 €. Le marché est en correction (-9,5% sur un an), ce qui peut créer des opportunités.
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Garches ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +9,2%. Les maisons ont évolué de +26,9%. Cette évolution modérée témoigne d'un marché stable et mature.
Les conditions actuelles à Garches sont plutôt favorables aux acheteurs. Plusieurs signaux positifs : prix en baisse, forte activité du marché. C'est un contexte propice pour négocier et prendre le temps de comparer les biens. Conseil : faites plusieurs offres en dessous du prix affiché, les vendeurs sont plus enclins à discuter.
Le rendement locatif brut à Garches est estimé à 5,1% pour un appartement, ce qui est considéré comme bon. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 306 185 € se loue environ 1 311 €/mois, soit 15 732 € de loyers annuels bruts. Ce rendement correct permet de couvrir les charges et de dégager un petit excédent. Vérifiez la tension locative avant d'investir. Pour les maisons, le rendement est d'environ 3,3%.
En 2025, Garches a enregistré 233 ventes immobilières (190 appartements, 43 maisons). C'est un marché actif. Le volume de transactions a augmenté de 33% sur un an, signe d'un regain d'intérêt pour la ville.
Les 5 567 €/m² affichés pour Garches correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 233 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.