L'Île-Saint-Denis
Découvrez L'Île-Saint-Denis : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
3 908 €/m² pour les appartements et 5 309 €/m² pour les maisons, en hausse de +9,8% sur un an à L'Île-Saint-Denis, bien au-dessus du marché français. La demande reste forte avec 34 ventes sur un an.
Analyse
Le marché de L'Île-Saint-Denis a enregistré 34 ventes (29 appartements, 5 maisons), un volume en baisse de 37% par rapport à la moyenne quinquennale de 54. Côté location, le loyer médian s'établit à 21 €/m²/mois pour un appartement et 17,2 €/m²/mois pour une maison, soit un rendement brut estimé à 6,4%. En 10 ans, les appartements ont pris 44% (de 2 745 à 3 963 €/m²), un mouvement qui s'est amplifié ces dernières années.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 3 908 € | 3 750 € | +4% |
| Prix maison m² | 5 309 € | 2 400 € | +121% |
| Loyer apt. | 21 €/m² | 10,1 €/m² | +108% |
| Rendement brut | 6,4% | 3,2% | +3,2 pts |
À retenir
Prix premium mais marché fluide. Les biens tournent, ce qui donne plus d'options que sur un marché résidentiel figé.
Pour les acheteurs : Faites valider votre capacité d'emprunt avant les visites. Avec un volume de transactions élevé, les biens au bon prix partent vite.
Pour les investisseurs : Rendement correct (6,4%). Comparez avec les villes voisines pour optimiser votre choix.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +44% entre 2015 et 2025 (2 745 € → 3 963 €/m²).
Maisons : +92% entre 2015 et 2025 (2 768 € → 5 308 €/m²).
Loyer estimé — appartement (21,0 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 734 € | 661–807 € |
| 40 m² | 881 € | 793–969 € |
| 60 m² | 1 258 € | 1 132–1 384 € |
| 80 m² | 1 477 € | 1 329–1 625 € |
| 100 m² | 1 636 € | 1 472–1 800 € |
Loyer estimé — maison (17,2 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 1 375 € | 1 238–1 513 € |
| 100 m² | 1 633 € | 1 470–1 796 € |
| 120 m² | 1 856 € | 1 670–2 042 € |
| 150 m² | 2 192 € | 1 973–2 411 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à L'Île-Saint-Denis a évolué de +18% sur 5 ans (+51% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -53% sur 5 ans, soit 34 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 2 745 € | 2 768 € | 2 749 € |
| 2016 | 2 889 € | 4 453 € | 3 041 € |
| 2017 | 2 765 € | 3 838 € | 2 876 € |
| 2018 | 3 125 € | — | 3 125 € |
| 2019 | 3 162 € | 4 941 € | 3 381 € |
| 2020 | 3 219 € | 5 000 € | 3 332 € |
| 2021 | 3 469 € | 3 975 € | 3 526 € |
| 2022 | 3 855 € | 4 136 € | 3 875 € |
| 2023 | 4 141 € | 3 990 € | 4 130 € |
| 2024 | 3 609 € | 6 066 € | 3 882 € |
| 2025 | 3 963 € | 5 308 € | 4 161 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 45 | 7 | 52 |
| 2016 | 37 | 4 | 41 |
| 2017 | 52 | 6 | 58 |
| 2018 | 53 | 2 | 55 |
| 2019 | 57 | 8 | 65 |
| 2020 | 74 | 5 | 79 |
| 2021 | 64 | 8 | 72 |
| 2022 | 66 | 5 | 71 |
| 2023 | 55 | 4 | 59 |
| 2024 | 32 | 4 | 36 |
| 2025 | 29 | 5 | 34 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Villeneuve-la-Garenne | 3 222 | 4 037 | 0.5 km |
| Épinay-sur-Seine | 2 733 | 3 567 | 1.9 km |
| Villetaneuse | 2 835 | 3 156 | 2.3 km |
| Gennevilliers | 4 570 | 4 746 | 2.4 km |
| Saint-Denis | 3 975 | 3 573 | 2.7 km |
| Saint-Ouen-sur-Seine | 6 399 | 7 517 | 3.4 km |
| Deuil-la-Barre | 3 469 | 4 411 | 3.4 km |
| Montmagny | 2 785 | 3 484 | 3.6 km |
| Quartier | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes/an |
|---|---|---|---|
| Sud | 4 726 | 5 326 | 10 |
| Centre | 3 694 | 4 823 | 16 |
| Nord | 3 182 | 4 847 | 9 |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 148 k€ | 91 k€–173 k€ |
| 50 m² | 216 k€ | 151 k€–253 k€ |
| 70 m² | 289 k€ | 205 k€–323 k€ |
| 90 m² | 398 k€ | 257 k€–442 k€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 478 k€ | 358 k€–597 k€ |
| 120 m² | 637 k€ | 478 k€–796 k€ |
| 150 m² | 796 k€ | 597 k€–995 k€ |
À L'Île-Saint-Denis, le prix moyen au m² s'établit à 3 908 €/m² pour un appartement et 5 309 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 175 860 €, un T3 de 65 m² environ 254 020 €. Le marché est orienté à la hausse (+9,8% sur un an).
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à L'Île-Saint-Denis ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +44,4%. Les maisons ont évolué de +91,7%. Cette progression suit la tendance générale des marchés urbains français.
Le marché à L'Île-Saint-Denis est actuellement favorable aux vendeurs. Les signaux : prix en forte hausse, marché calme avec peu de concurrence. Dans ce contexte, les biens partent rapidement et les marges de négociation sont limitées. Conseil : soyez réactif, préparez votre financement en amont et positionnez-vous rapidement sur les biens qui vous intéressent.
Le rendement locatif brut à L'Île-Saint-Denis est estimé à 6,4% pour un appartement, ce qui est considéré comme excellent. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 214 940 € se loue environ 1 154 €/mois, soit 13 848 € de loyers annuels bruts. Ce rendement attractif compense les éventuels risques locatifs. La ville est intéressante pour l'investissement locatif. Pour les maisons, le rendement est d'environ 3,9%.
En 2025, L'Île-Saint-Denis a enregistré 34 ventes immobilières (29 appartements, 5 maisons). C'est un marché modérément actif. L'activité est stable par rapport à l'année précédente. Le choix est limité, surveillez les annonces régulièrement et soyez réactif.
Les 3 908 €/m² affichés pour L'Île-Saint-Denis correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 34 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.