Nice
Découvrez Nice : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
4 781 €/m² pour les appartements et 6 487 €/m² pour les maisons, en légère hausse sur un an à Nice, dans le quart supérieur des prix du département (34e/161). Un marché fluide malgré ce niveau de prix, porté par 7 733 ventes sur la dernière année.
Analyse
7 733 ventes à Nice sur un an (96% d'appartements, 4% de maisons). Sur le marché locatif, comptez 20,4 €/m²/mois pour un appartement et 21,6 €/m²/mois pour une maison, soit un rendement brut estimé à 5,1%. Hausse de 40% sur 10 ans pour les appartements, de 3 448 à 4 844 €/m².
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 4 781 € | 3 750 € | +27% |
| Prix maison m² | 6 487 € | 2 400 € | +170% |
| Loyer apt. | 20,4 €/m² | 10,1 €/m² | +102% |
| Rendement brut | 5,1% | 3,2% | +1,9 pts |
À retenir
Marché actif avec des prix élevés. La marge de négociation est faible, mais le volume garantit du choix.
Pour les acheteurs : Le choix est large mais la concurrence aussi. Définissez vos critères non négociables pour filtrer efficacement.
Pour les investisseurs : 5,1% de rendement brut. Un niveau dans la moyenne, à compléter par l'analyse de la valorisation potentielle.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +40% entre 2015 et 2025 (3 448 € → 4 844 €/m²).
Maisons : +36% entre 2015 et 2025 (4 761 € → 6 494 €/m²).
Loyer estimé — appartement (20,4 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 715 € | 644–787 € |
| 40 m² | 858 € | 772–944 € |
| 60 m² | 1 226 € | 1 103–1 349 € |
| 80 m² | 1 438 € | 1 294–1 582 € |
| 100 m² | 1 594 € | 1 435–1 753 € |
Loyer estimé — maison (21,6 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 1 728 € | 1 555–1 901 € |
| 100 m² | 2 052 € | 1 847–2 257 € |
| 120 m² | 2 333 € | 2 100–2 566 € |
| 150 m² | 2 754 € | 2 479–3 029 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Nice a évolué de +14% sur 5 ans (+40% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -12% sur 5 ans, soit 7 733 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 3 448 € | 4 761 € | 3 508 € |
| 2016 | 3 476 € | 4 913 € | 3 536 € |
| 2017 | 3 571 € | 5 069 € | 3 628 € |
| 2018 | 3 690 € | 5 261 € | 3 754 € |
| 2019 | 3 851 € | 5 200 € | 3 901 € |
| 2020 | 4 023 € | 5 286 € | 4 073 € |
| 2021 | 4 238 € | 5 667 € | 4 306 € |
| 2022 | 4 464 € | 6 192 € | 4 530 € |
| 2023 | 4 688 € | 6 472 € | 4 744 € |
| 2024 | 4 738 € | 6 483 € | 4 808 € |
| 2025 | 4 844 € | 6 494 € | 4 906 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 5 976 | 283 | 6 259 |
| 2016 | 6 690 | 291 | 6 981 |
| 2017 | 7 566 | 297 | 7 863 |
| 2018 | 7 618 | 320 | 7 938 |
| 2019 | 8 277 | 321 | 8 598 |
| 2020 | 7 675 | 318 | 7 993 |
| 2021 | 8 393 | 417 | 8 810 |
| 2022 | 9 172 | 363 | 9 535 |
| 2023 | 7 365 | 242 | 7 607 |
| 2024 | 6 471 | 272 | 6 743 |
| 2025 | 7 441 | 292 | 7 733 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Falicon | 5 734 | 6 233 | 5.0 km |
| Saint-Laurent-du-Var | 4 670 | 5 409 | 5.4 km |
| Colomars | 3 594 | 4 751 | 5.4 km |
| Saint-André-de-la-Roche | 3 885 | 5 346 | 5.6 km |
| La Gaude | 4 216 | 5 220 | 6.3 km |
| Villefranche-sur-Mer | 8 435 | 14 333 | 6.8 km |
| Aspremont | 4 821 | 4 897 | 7.0 km |
| Beaulieu-sur-Mer | 8 202 | 16 981 | 7.6 km |
| Quartier | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes/an |
|---|---|---|---|
| Mont Boron | 10 069 | 13 520 | 91 |
| Carnot | 7 857 | — | 35 |
| Saleya-Château | 7 836 | 12 113 | 66 |
| Liberti-Albert 1er | 7 728 | — | 84 |
| Port | 7 534 | — | 69 |
| France-Negresco | 7 333 | 7 000 | 93 |
| Mont Gros | 7 313 | — | 1 |
| Victor Hugo-Buffa | 7 269 | — | 117 |
| Vinaigrier | 7 250 | 9 980 | 13 |
| Promenade du Paillon | 6 957 | — | 35 |
| Magnan | 6 870 | — | 94 |
| Jean Médecin | 6 534 | — | 126 |
| Bischoffsheim | 6 382 | 16 667 | 39 |
| Dante | 6 250 | — | 77 |
| Cimiez | 6 228 | 7 119 | 82 |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 154 k€ | 117 k€–196 k€ |
| 50 m² | 228 k€ | 171 k€–298 k€ |
| 70 m² | 315 k€ | 231 k€–417 k€ |
| 90 m² | 427 k€ | 307 k€–568 k€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 556 k€ | 401 k€–721 k€ |
| 120 m² | 736 k€ | 532 k€–1,02 M€ |
| 150 m² | 984 k€ | 660 k€–1,36 M€ |
À Nice, le prix moyen au m² s'établit à 4 781 €/m² pour un appartement et 6 487 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 215 145 €, un T3 de 65 m² environ 310 765 €. Les prix sont stables depuis un an (+2,2%).
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Nice ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +40,5%. Les maisons ont évolué de +36,4%. Cette progression suit la tendance générale des marchés urbains français.
Le marché immobilier à Nice est actuellement équilibré. Les prix sont relativement stables et l'offre correspond à la demande. C'est un bon moment pour acheter si vous avez un projet concret : vous pouvez prendre le temps de chercher sans urgence excessive, tout en sachant que les biens de qualité trouvent preneurs dans des délais raisonnables.
Le rendement locatif brut à Nice est estimé à 5,1% pour un appartement, ce qui est considéré comme bon. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 262 955 € se loue environ 1 124 €/mois, soit 13 488 € de loyers annuels bruts. Ce rendement correct permet de couvrir les charges et de dégager un petit excédent. Vérifiez la tension locative avant d'investir. Pour les maisons, le rendement est d'environ 4,0%.
En 2025, Nice a enregistré 7 733 ventes immobilières (7 441 appartements, 292 maisons). C'est un marché très actif. Le volume de transactions a augmenté de 15% sur un an, signe d'un regain d'intérêt pour la ville. Avec ce volume, vous trouverez régulièrement de nouveaux biens sur le marché.
Les 4 781 €/m² affichés pour Nice correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 7 733 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.