Fontainebleau
Découvrez Fontainebleau : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
4 517 €/m² pour les appartements et 5 552 €/m² pour les maisons, en légère hausse sur un an à Fontainebleau, 2e commune la plus chère du département sur 505, bien au-dessus du marché français. La demande reste forte avec 253 ventes sur un an.
Analyse
Le marché de Fontainebleau a enregistré 253 ventes (190 appartements, 63 maisons). Côté location, le loyer médian s'établit à 17,8 €/m²/mois pour un appartement et 15,3 €/m²/mois pour une maison, soit un rendement brut estimé à 4,7%. En 10 ans, les appartements ont pris 36% (de 3 324 à 4 508 €/m²).
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 4 517 € | 3 750 € | +20% |
| Prix maison m² | 5 552 € | 2 400 € | +131% |
| Loyer apt. | 17,8 €/m² | 10,1 €/m² | +76% |
| Rendement brut | 4,7% | 3,2% | +1,5 pts |
À retenir
Prix premium mais marché fluide. Les biens tournent, ce qui donne plus d'options que sur un marché résidentiel figé.
Pour les acheteurs : Faites valider votre capacité d'emprunt avant les visites. Avec un volume de transactions élevé, les biens au bon prix partent vite.
Pour les investisseurs : Rendement correct (4,7%). Comparez avec les villes voisines pour optimiser votre choix.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +36% entre 2015 et 2025 (3 324 € → 4 508 €/m²).
Maisons : +42% entre 2015 et 2025 (3 866 € → 5 495 €/m²).
Loyer estimé — appartement (17,8 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 622 € | 560–684 € |
| 40 m² | 746 € | 671–821 € |
| 60 m² | 1 066 € | 959–1 173 € |
| 80 m² | 1 251 € | 1 126–1 376 € |
| 100 m² | 1 386 € | 1 247–1 525 € |
Loyer estimé — maison (15,3 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 1 227 € | 1 104–1 350 € |
| 100 m² | 1 457 € | 1 311–1 603 € |
| 120 m² | 1 657 € | 1 491–1 823 € |
| 150 m² | 1 956 € | 1 760–2 152 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Fontainebleau a évolué de +6% sur 5 ans (+37% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -20% sur 5 ans, soit 253 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 3 324 € | 3 866 € | 3 472 € |
| 2016 | 3 234 € | 3 804 € | 3 399 € |
| 2017 | 3 339 € | 3 816 € | 3 446 € |
| 2018 | 3 460 € | 4 096 € | 3 617 € |
| 2019 | 3 629 € | 4 086 € | 3 708 € |
| 2020 | 3 938 € | 4 500 € | 4 061 € |
| 2021 | 4 336 € | 4 892 € | 4 479 € |
| 2022 | 4 636 € | 5 375 € | 4 808 € |
| 2023 | 4 655 € | 5 887 € | 4 887 € |
| 2024 | 4 437 € | 5 462 € | 4 657 € |
| 2025 | 4 508 € | 5 495 € | 4 754 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 191 | 72 | 263 |
| 2016 | 220 | 90 | 310 |
| 2017 | 266 | 77 | 343 |
| 2018 | 253 | 83 | 336 |
| 2019 | 295 | 62 | 357 |
| 2020 | 227 | 64 | 291 |
| 2021 | 236 | 82 | 318 |
| 2022 | 225 | 68 | 293 |
| 2023 | 219 | 51 | 270 |
| 2024 | 183 | 50 | 233 |
| 2025 | 190 | 63 | 253 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Avon | 2 780 | 3 818 | 4.0 km |
| Samoreau | 2 844 | 2 925 | 6.8 km |
| Vulaines-sur-Seine | 2 377 | 3 098 | 7.1 km |
| Thomery | 2 665 | 2 945 | 7.4 km |
| Barbizon | 3 619 | 4 931 | 7.5 km |
| Samois-sur-Seine | 3 700 | 3 625 | 7.6 km |
| Bois-le-Roi | 3 816 | 4 081 | 7.8 km |
| Recloses | 2 156 | 2 659 | 7.9 km |
| Quartier | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes/an |
|---|---|---|---|
| Ville Sud-Ouest | 5 242 | 4 965 | 34 |
| Centre Ville Nord-Ouest | 4 725 | 5 400 | 44 |
| Centre Ville Ouest | 4 692 | 5 923 | 26 |
| Centre Ville Centre | 4 667 | 6 197 | 47 |
| Centre Ville Nord-Est | 4 477 | 5 084 | 44 |
| Ville Sud | 4 220 | 6 935 | 27 |
| Ville Nord | 3 255 | 5 767 | 36 |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 145 k€ | 122 k€–172 k€ |
| 50 m² | 225 k€ | 180 k€–270 k€ |
| 70 m² | 300 k€ | 234 k€–366 k€ |
| 90 m² | 389 k€ | 315 k€–473 k€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 523 k€ | 347 k€–660 k€ |
| 120 m² | 654 k€ | 502 k€–796 k€ |
| 150 m² | 803 k€ | 638 k€–952 k€ |
À Fontainebleau, le prix moyen au m² s'établit à 4 517 €/m² pour un appartement et 5 552 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 203 265 €, un T3 de 65 m² environ 293 605 €. Les prix sont stables depuis un an (+1,6%).
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Fontainebleau ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +35,6%. Les maisons ont évolué de +42,1%. Cette progression suit la tendance générale des marchés urbains français.
Le marché immobilier à Fontainebleau est actuellement équilibré. Les prix sont relativement stables et l'offre correspond à la demande. C'est un bon moment pour acheter si vous avez un projet concret : vous pouvez prendre le temps de chercher sans urgence excessive, tout en sachant que les biens de qualité trouvent preneurs dans des délais raisonnables.
Le rendement locatif brut à Fontainebleau est estimé à 4,7% pour un appartement, ce qui est considéré comme bon. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 248 435 € se loue environ 977 €/mois, soit 11 724 € de loyers annuels bruts. Ce rendement correct permet de couvrir les charges et de dégager un petit excédent. Vérifiez la tension locative avant d'investir. Pour les maisons, le rendement est d'environ 3,3%.
En 2025, Fontainebleau a enregistré 253 ventes immobilières (190 appartements, 63 maisons). C'est un marché actif. L'activité est stable par rapport à l'année précédente.
Les 4 517 €/m² affichés pour Fontainebleau correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 253 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.