Rueil-Malmaison
Découvrez Rueil-Malmaison : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
5 514 €/m² pour les appartements et 7 745 €/m² pour les maisons, en léger recul sur un an à Rueil-Malmaison, l'une des adresses les plus valorisées de France. Le marché reste fluide (954 ventes/an).
Analyse
954 ventes à Rueil-Malmaison sur un an (77% d'appartements, 23% de maisons). Sur le marché locatif, comptez 24,5 €/m²/mois pour un appartement et 25,7 €/m²/mois pour une maison, soit un rendement brut estimé à 5,3%. Hausse de 12% sur 10 ans pour les appartements, de 4 857 à 5 429 €/m², une dynamique en perte de vitesse.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 5 514 € | 3 750 € | +47% |
| Prix maison m² | 7 745 € | 2 400 € | +223% |
| Loyer apt. | 24,5 €/m² | 10,1 €/m² | +143% |
| Rendement brut | 5,3% | 3,2% | +2,1 pts |
À retenir
Marché ultra-premium très concurrentiel. Les biens partent vite malgré les prix, préparez un dossier béton.
Pour les acheteurs : Sécurisez votre financement avant toute visite. Un dossier bouclé est un avantage décisif face à la concurrence.
Pour les investisseurs : Ce segment est orienté patrimoine, pas rendement. La liquidité élevée reste un atout pour une sortie rapide.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +12% entre 2015 et 2025 (4 857 € → 5 429 €/m²).
Maisons : +9% entre 2015 et 2025 (6 959 € → 7 582 €/m²).
Loyer estimé — appartement (24,5 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 858 € | 772–944 € |
| 40 m² | 1 030 € | 927–1 133 € |
| 60 m² | 1 471 € | 1 324–1 618 € |
| 80 m² | 1 726 € | 1 553–1 899 € |
| 100 m² | 1 912 € | 1 721–2 103 € |
Loyer estimé — maison (25,7 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 2 056 € | 1 850–2 262 € |
| 100 m² | 2 441 € | 2 197–2 685 € |
| 120 m² | 2 775 € | 2 498–3 053 € |
| 150 m² | 3 276 € | 2 948–3 604 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Rueil-Malmaison a évolué de -9% sur 5 ans (+10% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -20% sur 5 ans, soit 954 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 4 857 € | 6 959 € | 5 371 € |
| 2016 | 4 799 € | 6 932 € | 5 367 € |
| 2017 | 4 895 € | 7 223 € | 5 403 € |
| 2018 | 5 164 € | 7 711 € | 5 707 € |
| 2019 | 5 340 € | 7 890 € | 5 943 € |
| 2020 | 5 618 € | 8 004 € | 6 053 € |
| 2021 | 5 847 € | 8 338 € | 6 513 € |
| 2022 | 6 156 € | 8 421 € | 6 727 € |
| 2023 | 5 743 € | 8 224 € | 6 327 € |
| 2024 | 5 518 € | 7 722 € | 6 040 € |
| 2025 | 5 429 € | 7 582 € | 5 932 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 677 | 219 | 896 |
| 2016 | 761 | 276 | 1 037 |
| 2017 | 830 | 232 | 1 062 |
| 2018 | 870 | 236 | 1 106 |
| 2019 | 858 | 266 | 1 124 |
| 2020 | 835 | 186 | 1 021 |
| 2021 | 877 | 320 | 1 197 |
| 2022 | 886 | 299 | 1 185 |
| 2023 | 666 | 205 | 871 |
| 2024 | 634 | 197 | 831 |
| 2025 | 731 | 223 | 954 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Garches | 5 567 | 8 748 | 2.8 km |
| Bougival | 4 224 | 5 665 | 2.9 km |
| Suresnes | 6 752 | 8 592 | 3.1 km |
| Croissy-sur-Seine | 5 311 | 7 231 | 3.3 km |
| Vaucresson | 4 960 | 8 021 | 3.4 km |
| Chatou | 4 732 | 7 168 | 3.5 km |
| Nanterre | 5 065 | 6 216 | 3.7 km |
| Saint-Cloud | 6 492 | 9 731 | 3.7 km |
| Quartier | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes/an |
|---|---|---|---|
| Buzenval 4 | 6 917 | 7 500 | 23 |
| Closeaux 2 | 6 600 | 7 606 | 19 |
| Plaine-Gare 3 | 6 444 | — | 25 |
| Plaine-Gare 2 | 6 231 | — | 20 |
| Pince Vins | 6 196 | 7 837 | 28 |
| Martinets 1 | 6 052 | 9 560 | 68 |
| Centre Ville 6 | 5 911 | 6 926 | 25 |
| Centre Ville 3 | 5 895 | 10 121 | 36 |
| Plateau 4 | 5 845 | 8 721 | 27 |
| Centre Ville 5 | 5 800 | 9 303 | 27 |
| Centre Ville 2 | 5 785 | 8 221 | 62 |
| Centre Ville 1 | 5 707 | 8 731 | 21 |
| Plaine-Gare 1 | 5 644 | 10 704 | 17 |
| Plateau 1 | 5 610 | 5 981 | 25 |
| Plaine-Gare 4 | 5 604 | 6 440 | 46 |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 174 k€ | 143 k€–216 k€ |
| 50 m² | 266 k€ | 220 k€–331 k€ |
| 70 m² | 370 k€ | 305 k€–451 k€ |
| 90 m² | 511 k€ | 418 k€–607 k€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 734 k€ | 606 k€–883 k€ |
| 120 m² | 900 k€ | 755 k€–1,08 M€ |
| 150 m² | 1,08 M€ | 908 k€–1,28 M€ |
À Rueil-Malmaison, le prix moyen au m² s'établit à 5 514 €/m² pour un appartement et 7 745 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 248 130 €, un T3 de 65 m² environ 358 410 €. Les prix sont stables depuis un an (-1,6%).
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Rueil-Malmaison ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +11,8%. Les maisons ont évolué de +9,0%. Cette évolution modérée témoigne d'un marché stable et mature.
Le marché immobilier à Rueil-Malmaison est actuellement équilibré. Les prix sont relativement stables et l'offre correspond à la demande. C'est un bon moment pour acheter si vous avez un projet concret : vous pouvez prendre le temps de chercher sans urgence excessive, tout en sachant que les biens de qualité trouvent preneurs dans des délais raisonnables.
Le rendement locatif brut à Rueil-Malmaison est estimé à 5,3% pour un appartement, ce qui est considéré comme bon. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 303 270 € se loue environ 1 348 €/mois, soit 16 176 € de loyers annuels bruts. Ce rendement correct permet de couvrir les charges et de dégager un petit excédent. Vérifiez la tension locative avant d'investir. Pour les maisons, le rendement est d'environ 4,0%.
En 2025, Rueil-Malmaison a enregistré 954 ventes immobilières (731 appartements, 223 maisons). C'est un marché très actif. Le volume de transactions a augmenté de 15% sur un an, signe d'un regain d'intérêt pour la ville. Avec ce volume, vous trouverez régulièrement de nouveaux biens sur le marché.
Les 5 514 €/m² affichés pour Rueil-Malmaison correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 954 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.