Paris 11e Arrondissement
Découvrez Paris 11e Arrondissement : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
12e sur 20 pour le prix au m² de Paris : 9 947 €/m² en appartement, au niveau de la moyenne parisienne. Le revenu médian des résidents atteint 30 402 €, 15e de Paris. 2 459 appartements ont changé de main sur l'année.
Analyse
Cœur de fourchette parisien, 12e prix sur 20 pour 30 402 € de revenu médian : un repère pour jauger les voisins, l'écart se jouera sur l'adresse précise. Sur un an le prix se stabilise (+1,4 %), après les secousses du marché parisien. Le m² appartement reste 10 % sous son sommet de 11 024 €, une décote rare à l'échelle parisienne.
| Indicateur | Commune | Moyenne Paris | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 9 947 € | 10 061 € | -1 % |
| Loyer apt. | 31,7 €/m² | 33,1 €/m² | -4 % |
| Rendement brut | 3,8 % | 3,9 % | -0,1 pts |
Classement
12e arrondissement le plus cher de Paris sur 20.
À retenir
Un positionnement médian, sans surcote ni décote marquée. Bon compromis pour comparer sereinement.
Pour les acheteurs : Ni urgence ni spéculation : le temps joue pour comparer avec les arrondissements voisins.
Pour les familles : Un équilibre prix-cadre représentatif de Paris.
Données DVF+ Cerema (prix m² lissés 3 ans). Comparaisons faites à l'échelle de Paris : rang et écart calculés face aux 20 arrondissements et à la moyenne de la ville. Revenus : Filosofi INSEE.
Évolution du prix au m²
Appartements : +26% entre 2015 et 2025 (7 895 € → 9 925 €/m²).
Maisons : +35% entre 2015 et 2020 (9 747 € → 13 193 €/m²).
Loyer estimé — appartement (31,7 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 1 110 € | 999–1 221 € |
| 40 m² | 1 332 € | 1 199–1 465 € |
| 60 m² | 1 903 € | 1 713–2 093 € |
| 80 m² | 2 233 € | 2 010–2 456 € |
| 100 m² | 2 474 € | 2 227–2 721 € |
Loyer estimé — maison (24,8 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 1 984 € | 1 786–2 182 € |
| 100 m² | 2 355 € | 2 120–2 591 € |
| 120 m² | 2 678 € | 2 410–2 946 € |
| 150 m² | 3 161 € | 2 845–3 477 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Paris 11e Arrondissement a évolué de -10% sur 5 ans (+26% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -10% sur 5 ans, soit 2 459 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 7 895 € | 9 747 € | 7 898 € |
| 2016 | 8 222 € | — | 8 222 € |
| 2017 | 8 918 € | — | 8 918 € |
| 2018 | 9 588 € | — | 9 588 € |
| 2019 | 10 185 € | — | 10 185 € |
| 2020 | 11 024 € | 13 193 € | 11 027 € |
| 2021 | 11 000 € | — | 11 000 € |
| 2022 | 10 857 € | — | 10 857 € |
| 2023 | 10 261 € | — | 10 261 € |
| 2024 | 9 785 € | — | 9 785 € |
| 2025 | 9 925 € | — | 9 925 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 2 600 | 4 | 2 604 |
| 2016 | 2 588 | 2 | 2 590 |
| 2017 | 2 719 | — | 2 719 |
| 2018 | 2 645 | 1 | 2 646 |
| 2019 | 2 835 | — | 2 835 |
| 2020 | 2 349 | 3 | 2 352 |
| 2021 | 2 731 | 1 | 2 732 |
| 2022 | 2 885 | 2 | 2 887 |
| 2023 | 2 388 | 2 | 2 390 |
| 2024 | 2 168 | 1 | 2 169 |
| 2025 | 2 459 | — | 2 459 |
Paris applique l'encadrement des loyers (arrêté 2025). Pour une location non meublée, le loyer hors charges ne peut dépasser le loyer de référence majoré (+20 %). Loyers de référence légaux, en €/m²/mois :
| Typologie | Loyer de référence | Plafond légal (+20 %) |
|---|---|---|
| Studio / T1 (≤ 35 m²) | 25,7 € – 31,2 € | 37,4 € |
| T2 (36-55 m²) | 23,4 € – 27,1 € | 32,5 € |
| T3 (56-75 m²) | 20,4 € – 25,8 € | 31 € |
| T4 et plus (> 75 m²) | 19,7 € – 23,7 € | 28,4 € |
Loyer de référence hors charges, fourchette sur les zones et époques de construction (≠ loyer d'annonce). Source : Ville de Paris (ODbL).
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Gentilly | 5 810 | 6 772 | 4.9 km |
| Le Pré-Saint-Gervais | 6 250 | 7 772 | 5.0 km |
| Saint-Mandé | 8 603 | 11 394 | 5.2 km |
| Le Kremlin-Bicêtre | 5 653 | 6 657 | 5.3 km |
| Montrouge | 7 154 | 10 164 | 5.3 km |
| Bagnolet | 5 244 | 6 631 | 5.4 km |
| Ivry-sur-Seine | 4 953 | 6 163 | 5.5 km |
| Charenton-le-Pont | 7 458 | 10 736 | 5.5 km |
| Arrondissement | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes (3 ans) |
|---|---|---|---|
| Paris 6e | 14 501 | 26 326 | 2 302 |
| Paris 7e | 14 067 | 28 977 | 2 664 |
| Paris 4e | 12 802 | 23 741 | 1 545 |
| Paris 1er | 12 406 | — | 865 |
| Paris 8e | 12 244 | 18 775 | 1 914 |
| Paris 3e | 11 969 | 17 128 | 1 967 |
| Paris 5e | 11 838 | 17 378 | 2 584 |
| Paris 2e | 11 248 | — | 1 140 |
| Paris 16e | 10 939 | 17 464 | 6 958 |
| Paris 9e | 10 857 | 16 295 | 3 227 |
| Paris 17e | 10 163 | 16 806 | 7 260 |
| Paris 11e | 9 947 | 13 193 | 7 018 |
| Paris 15e | 9 549 | 11 843 | 8 893 |
| Paris 14e | 9 463 | 14 554 | 4 573 |
| Paris 10e | 9 380 | 4 336 | 4 317 |
| Paris 12e | 9 045 | 12 320 | 4 748 |
| Paris 18e | 8 852 | 15 497 | 8 681 |
| Paris 13e | 8 694 | 12 309 | 4 306 |
| Paris 20e | 8 371 | 11 190 | 5 658 |
| Paris 19e | 8 079 | 13 203 | 4 513 |
| Quartier | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes/an |
|---|---|---|---|
| Saint-Ambroise 4 | 10 962 | — | 45 |
| Roquette 3 | 10 870 | — | 7 |
| Roquette 13 | 10 866 | — | 28 |
| Saint-Ambroise 7 | 10 784 | — | 29 |
| Saint-Ambroise 10 | 10 655 | — | 58 |
| Roquette 12 | 10 654 | — | 38 |
| Sainte-Marguerite 7 | 10 579 | — | 39 |
| Sainte-Marguerite 13 | 10 571 | — | 45 |
| Saint-Ambroise 2 | 10 554 | — | 26 |
| Folie Méricourt 6 | 10 503 | — | 52 |
| Roquette 15 | 10 471 | — | 51 |
| Saint-Ambroise 8 | 10 416 | — | 50 |
| Roquette 5 | 10 396 | — | 50 |
| Roquette 8 | 10 388 | — | 22 |
| Saint-Ambroise 11 | 10 363 | — | 29 |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 297 k€ | 252 k€–340 k€ |
| 50 m² | 496 k€ | 426 k€–557 k€ |
| 70 m² | 696 k€ | 602 k€–783 k€ |
| 90 m² | 898 k€ | 772 k€–1,01 M€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 1,80 M€ | 1,35 M€–2,25 M€ |
| 120 m² | 2,40 M€ | 1,80 M€–3,00 M€ |
| 150 m² | 3,00 M€ | 2,25 M€–3,75 M€ |
À Paris 11e Arrondissement, le prix moyen ressort à 9 947 €/m² pour un appartement (ventes notariées DVF 2025). Le quartier occupe le 12e rang des 20 arrondissements de Paris sur le prix. Le niveau colle à la moyenne parisienne.
Paris 11e Arrondissement se tient dans la moyenne de Paris, sans prime ni décote marquée. Côté revenus, il pointe au 15e rang des 20 arrondissements de Paris (médiane 30 402 €/an par ménage). Repère chiffré : -1 % par rapport au mètre carré moyen de Paris.
Entre 2015 et 2025, le prix au m² à Paris 11e Arrondissement a progressé de 25,7 % pour les appartements. Une hausse marquée, dans le sillage de l'attractivité du secteur au sein de Paris.
Le rendement locatif brut à Paris 11e Arrondissement est estimé à 3,8% pour un appartement, un niveau modeste. Concrètement, un T2 de 55 m² acheté 547 085 € se loue autour de 1 745 € par mois. Vérifiez la tension locative du quartier avant d'investir.
Les 9 947 €/m² affichés pour Paris 11e Arrondissement correspondent aux prix réellement signés chez le notaire (base DVF). SeLoger ou LeBonCoin montrent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15 % plus hauts. Habity lisse aussi les ventes sur trois ans pour éviter les à-coups d'un quartier où peu de biens changent de main chaque trimestre.