Ris-Orangis
Découvrez Ris-Orangis : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
Marché immobilier fluide à Ris-Orangis, dans le quart inférieur des prix du département (167e/194) : 2 013 €/m² pour les appartements et 3 234 €/m² pour les maisons, en léger recul sur un an. 227 transactions, avec un rendement locatif brut de 10,4%, signe d'un bassin d'acheteurs actif.
Analyse
227 ventes à Ris-Orangis sur un an (77% d'appartements, 23% de maisons), en retrait de 29% par rapport aux 321 ventes annuelles en moyenne sur 5 ans. Sur le marché locatif, comptez 17,4 €/m²/mois pour un appartement et 15,9 €/m²/mois pour une maison, pour un rendement brut de 10,4%, au-dessus du marché. Hausse de 11% sur 10 ans pour les appartements, de 1 782 à 1 974 €/m², une dynamique en perte de vitesse.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 2 013 € | 3 750 € | -46% |
| Prix maison m² | 3 234 € | 2 400 € | +35% |
| Loyer apt. | 17,4 €/m² | 10,1 €/m² | +72% |
| Rendement brut | 10,4% | 3,2% | +7,2 pts |
À retenir
Marché actif et bien valorisé. Suffisamment de transactions pour avoir du choix et des marges de négociation.
Pour les acheteurs : Marché fluide avec un bon volume de transactions. Prenez le temps de comparer, le choix existe.
Pour les investisseurs : Rendement attractif (10,4%). Ciblez les T1/T2 proches des transports et des commerces.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +11% entre 2015 et 2025 (1 782 € → 1 974 €/m²).
Maisons : +22% entre 2015 et 2025 (2 725 € → 3 335 €/m²).
Loyer estimé — appartement (17,4 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 610 € | 549–671 € |
| 40 m² | 732 € | 659–805 € |
| 60 m² | 1 045 € | 941–1 150 € |
| 80 m² | 1 226 € | 1 103–1 349 € |
| 100 m² | 1 359 € | 1 223–1 495 € |
Loyer estimé — maison (15,9 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 1 271 € | 1 144–1 398 € |
| 100 m² | 1 509 € | 1 358–1 660 € |
| 120 m² | 1 716 € | 1 544–1 888 € |
| 150 m² | 2 026 € | 1 823–2 229 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Ris-Orangis a évolué de -6% sur 5 ans (+10% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -52% sur 5 ans, soit 227 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 1 782 € | 2 725 € | 2 087 € |
| 2016 | 1 824 € | 2 824 € | 2 174 € |
| 2017 | 1 771 € | 2 795 € | 2 138 € |
| 2018 | 1 744 € | 2 813 € | 2 137 € |
| 2019 | 1 903 € | 2 947 € | 2 286 € |
| 2020 | 1 985 € | 2 980 € | 2 280 € |
| 2021 | 2 097 € | 3 117 € | 2 437 € |
| 2022 | 2 125 € | 3 580 € | 2 562 € |
| 2023 | 2 076 € | 3 261 € | 2 399 € |
| 2024 | 2 027 € | 3 090 € | 2 293 € |
| 2025 | 1 974 € | 3 335 € | 2 286 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 197 | 94 | 291 |
| 2016 | 191 | 103 | 294 |
| 2017 | 212 | 118 | 330 |
| 2018 | 225 | 131 | 356 |
| 2019 | 226 | 131 | 357 |
| 2020 | 245 | 103 | 348 |
| 2021 | 314 | 157 | 471 |
| 2022 | 280 | 120 | 400 |
| 2023 | 195 | 73 | 268 |
| 2024 | 180 | 60 | 240 |
| 2025 | 175 | 52 | 227 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Grigny | 1 119 | 2 818 | 2.0 km |
| Évry-Courcouronnes | 2 215 | 2 855 | 2.9 km |
| Fleury-Mérogis | 2 899 | 3 113 | 3.2 km |
| Viry-Châtillon | 2 711 | 3 670 | 3.7 km |
| Draveil | 2 822 | 3 698 | 3.8 km |
| Bondoufle | 3 270 | 2 942 | 4.0 km |
| Morsang-sur-Orge | 2 604 | 3 606 | 4.4 km |
| Soisy-sur-Seine | 3 195 | 3 515 | 4.4 km |
| Quartier | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes/an |
|---|---|---|---|
| Le Trousseau-Hameau Roche | 4 080 | 3 641 | 6 |
| Mairie-Gare | 2 856 | 3 467 | 47 |
| La Ferme d'Orangis | 2 734 | 2 890 | 7 |
| Centre 1 | 2 157 | 3 055 | 28 |
| L'Aunette | 1 944 | 3 378 | 15 |
| Centre 2 | 1 924 | 3 447 | 32 |
| Nord | 1 894 | 2 152 | 22 |
| La Ferme du Temple | 1 875 | — | 23 |
| Artistes Lyriques-La Theuillerie | 1 827 | 3 924 | 19 |
| Le Moulin à Vent 1 | 1 778 | — | 29 |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 85 k€ | 69 k€–111 k€ |
| 50 m² | 116 k€ | 98 k€–151 k€ |
| 70 m² | 140 k€ | 121 k€–170 k€ |
| 90 m² | 167 k€ | 148 k€–188 k€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 284 k€ | 243 k€–330 k€ |
| 120 m² | 378 k€ | 344 k€–435 k€ |
| 150 m² | 473 k€ | 388 k€–572 k€ |
À Ris-Orangis, le prix moyen au m² s'établit à 2 013 €/m² pour un appartement et 3 234 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 90 585 €, un T3 de 65 m² environ 130 845 €. Les prix sont stables depuis un an (-2,6%).
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Ris-Orangis ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +10,8%. Les maisons ont évolué de +22,4%. Cette évolution modérée témoigne d'un marché stable et mature.
Le marché immobilier à Ris-Orangis est actuellement équilibré. Les prix sont relativement stables et l'offre correspond à la demande. C'est un bon moment pour acheter si vous avez un projet concret : vous pouvez prendre le temps de chercher sans urgence excessive, tout en sachant que les biens de qualité trouvent preneurs dans des délais raisonnables.
Le rendement locatif brut à Ris-Orangis est estimé à 10,4% pour un appartement, ce qui est considéré comme excellent. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 110 715 € se loue environ 958 €/mois, soit 11 496 € de loyers annuels bruts. Ce rendement attractif compense les éventuels risques locatifs. La ville est intéressante pour l'investissement locatif. Pour les maisons, le rendement est d'environ 5,9%.
En 2025, Ris-Orangis a enregistré 227 ventes immobilières (175 appartements, 52 maisons). C'est un marché actif. L'activité est stable par rapport à l'année précédente.
Les 2 013 €/m² affichés pour Ris-Orangis correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 227 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.