Saint-Denis
Découvrez Saint-Denis : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
3 852 €/m² pour les appartements et 3 575 €/m² pour les maisons, en hausse de +23,2% sur un an à Saint-Denis. Un marché fluide malgré ce niveau de prix, porté par 1 004 ventes sur la dernière année.
Analyse
1 004 ventes à Saint-Denis sur un an (83% d'appartements, 17% de maisons). Sur le marché locatif, comptez 21 €/m²/mois pour un appartement et 18 €/m²/mois pour une maison, soit un rendement brut estimé à 6,5%. Hausse de 42% sur 10 ans pour les appartements, de 2 743 à 3 887 €/m², une tendance qui s'accélère.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 3 852 € | 3 750 € | +3% |
| Prix maison m² | 3 575 € | 2 400 € | +49% |
| Loyer apt. | 21 €/m² | 10,1 €/m² | +108% |
| Rendement brut | 6,5% | 3,2% | +3,3 pts |
À retenir
Marché actif avec des prix élevés. La marge de négociation est faible, mais le volume garantit du choix.
Pour les acheteurs : Le choix est large mais la concurrence aussi. Définissez vos critères non négociables pour filtrer efficacement.
Pour les investisseurs : 6,5% de rendement brut. Un niveau dans la moyenne, à compléter par l'analyse de la valorisation potentielle.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +42% entre 2015 et 2025 (2 743 € → 3 887 €/m²).
Maisons : +2% entre 2015 et 2025 (3 103 € → 3 166 €/m²).
Loyer estimé — appartement (21,0 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 734 € | 661–807 € |
| 40 m² | 881 € | 793–969 € |
| 60 m² | 1 258 € | 1 132–1 384 € |
| 80 m² | 1 476 € | 1 328–1 624 € |
| 100 m² | 1 636 € | 1 472–1 800 € |
Loyer estimé — maison (18,0 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 1 437 € | 1 293–1 581 € |
| 100 m² | 1 706 € | 1 535–1 877 € |
| 120 m² | 1 940 € | 1 746–2 134 € |
| 150 m² | 2 290 € | 2 061–2 519 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Saint-Denis a évolué de +11% sur 5 ans (+35% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -27% sur 5 ans, soit 891 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 2 743 € | 3 103 € | 2 800 € |
| 2016 | 2 745 € | 3 155 € | 2 819 € |
| 2017 | 2 776 € | 3 306 € | 2 879 € |
| 2018 | 2 935 € | 3 405 € | 3 019 € |
| 2019 | 3 077 € | 3 306 € | 3 119 € |
| 2020 | 3 117 € | 3 691 € | 3 213 € |
| 2021 | 3 339 € | 3 864 € | 3 423 € |
| 2022 | 3 545 € | 4 048 € | 3 631 € |
| 2023 | 3 550 € | 4 135 € | 3 625 € |
| 2024 | 3 155 € | 3 777 € | 3 255 € |
| 2025 | 3 887 € | 3 166 € | 3 787 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 724 | 138 | 862 |
| 2016 | 728 | 161 | 889 |
| 2017 | 873 | 209 | 1 082 |
| 2018 | 904 | 196 | 1 100 |
| 2019 | 898 | 202 | 1 100 |
| 2020 | 878 | 178 | 1 056 |
| 2021 | 1 018 | 195 | 1 213 |
| 2022 | 978 | 204 | 1 182 |
| 2023 | 809 | 119 | 928 |
| 2024 | 633 | 121 | 754 |
| 2025 | 767 | 124 | 891 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Villeneuve-la-Garenne | 3 222 | 4 037 | 2.6 km |
| L'Île-Saint-Denis | 3 908 | 5 309 | 2.7 km |
| Aubervilliers | 3 981 | 4 318 | 2.7 km |
| Saint-Ouen-sur-Seine | 6 399 | 7 517 | 2.9 km |
| La Courneuve | 2 774 | 3 948 | 3.0 km |
| Villetaneuse | 2 835 | 3 156 | 3.2 km |
| Stains | 2 701 | 3 454 | 3.6 km |
| Épinay-sur-Seine | 2 733 | 3 567 | 4.3 km |
| Quartier | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes/an |
|---|---|---|---|
| Courtille Saussaie Floréal 02 | 5 923 | 3 965 | 8 |
| Pleyel 01 | 4 916 | 5 741 | 67 |
| Plaine 01 | 4 733 | — | 51 |
| République Gare Porte de Paris 01 | 4 442 | — | 22 |
| Plaine 02 | 4 353 | 5 400 | 61 |
| Plaine 03 | 4 278 | 5 921 | 75 |
| République Gare Porte de Paris 08 | 4 212 | 3 692 | 36 |
| République Gare Porte de Paris 02 | 4 184 | — | 19 |
| République Gare Porte de Paris 06 | 4 063 | 3 935 | 31 |
| Centre Ville Basilique 02 | 4 059 | — | 16 |
| République Gare Porte de Paris 05 | 4 044 | 4 609 | 39 |
| République Gare Porte de Paris 07 | 3 943 | 5 364 | 45 |
| Peri Langevin Stalingrad Politzer 01 | 3 906 | 3 150 | 17 |
| Centre Ville Basilique 01 | 3 883 | — | 9 |
| Franc-Moisin Bel-Air 04 | 3 742 | 3 288 | 33 |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 120 k€ | 86 k€–146 k€ |
| 50 m² | 198 k€ | 145 k€–234 k€ |
| 70 m² | 265 k€ | 184 k€–320 k€ |
| 90 m² | 319 k€ | 209 k€–408 k€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 307 k€ | 259 k€–411 k€ |
| 120 m² | 382 k€ | 335 k€–516 k€ |
| 150 m² | 477 k€ | 404 k€–656 k€ |
À Saint-Denis, le prix moyen au m² s'établit à 3 852 €/m² pour un appartement et 3 575 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 173 340 €, un T3 de 65 m² environ 250 380 €. Le marché est orienté à la hausse (+23,2% sur un an).
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Saint-Denis ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +41,7%. Les maisons ont évolué de +2,0%. Cette progression suit la tendance générale des marchés urbains français.
Le marché à Saint-Denis est actuellement favorable aux vendeurs. Les signaux : prix en forte hausse, forte activité du marché, marché très actif. Dans ce contexte, les biens partent rapidement et les marges de négociation sont limitées. Conseil : soyez réactif, préparez votre financement en amont et positionnez-vous rapidement sur les biens qui vous intéressent.
Le rendement locatif brut à Saint-Denis est estimé à 6,5% pour un appartement, ce qui est considéré comme excellent. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 211 860 € se loue environ 1 154 €/mois, soit 13 848 € de loyers annuels bruts. Ce rendement attractif compense les éventuels risques locatifs. La ville est intéressante pour l'investissement locatif. Pour les maisons, le rendement est d'environ 6,0%.
En 2025, Saint-Denis a enregistré 1 004 ventes immobilières (835 appartements, 169 maisons). C'est un marché très actif. Le volume de transactions a augmenté de 18% sur un an, signe d'un regain d'intérêt pour la ville. Avec ce volume, vous trouverez régulièrement de nouveaux biens sur le marché.
Les 3 852 €/m² affichés pour Saint-Denis correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 1 004 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.