Les Houches
Découvrez Les Houches : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
Les Houches fait partie des adresses les plus chères de France, 6e commune la plus chère du département sur 279 : 7 447 €/m² pour les appartements et 9 204 €/m² pour les maisons, en hausse de +6,4% sur un an. Le marché reste très actif avec 123 transactions sur la dernière année.
Analyse
123 transactions aux Houches sur un an, dont 88 appartements et 35 maisons. Les loyers médians aux Houches : 23,1 €/m²/mois pour un appartement, 13 €/m²/mois pour une maison, soit un rendement brut estimé à 3,7%. Sur 10 ans, le prix médian des appartements est passé de 4 415 à 7 735 €/m², soit +75%, avec une accélération sur la période récente.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 7 447 € | 3 750 € | +99% |
| Prix maison m² | 9 204 € | 2 400 € | +284% |
| Loyer apt. | 23,1 €/m² | 10,1 €/m² | +129% |
| Rendement brut | 3,7% | 3,2% | +0,5 pts |
À retenir
Forte demande sur ce segment haut de gamme. La réactivité et un financement bouclé sont indispensables.
Pour les acheteurs : Le marché bouge vite sur le haut de gamme. Préparez votre offre en amont pour réagir sous 48h quand un bien sort.
Pour les investisseurs : Le cashflow est faible, mais la demande soutenue garantit une valorisation régulière. Investissement de long terme.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +75% entre 2015 et 2025 (4 415 € → 7 735 €/m²).
Maisons : +43% entre 2015 et 2025 (6 137 € → 8 788 €/m²).
Loyer estimé — appartement (23,1 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 809 € | 728–890 € |
| 40 m² | 971 € | 874–1 068 € |
| 60 m² | 1 388 € | 1 249–1 527 € |
| 80 m² | 1 628 € | 1 465–1 791 € |
| 100 m² | 1 804 € | 1 624–1 984 € |
Loyer estimé — maison (13,0 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 1 041 € | 937–1 145 € |
| 100 m² | 1 236 € | 1 112–1 360 € |
| 120 m² | 1 405 € | 1 265–1 546 € |
| 150 m² | 1 659 € | 1 493–1 825 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Les Houches a évolué de +40% sur 5 ans (+62% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -10% sur 5 ans, soit 123 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 4 415 € | 6 137 € | 4 962 € |
| 2016 | 4 565 € | 6 880 € | 5 331 € |
| 2017 | 4 400 € | 4 514 € | 4 428 € |
| 2018 | 4 643 € | 5 789 € | 4 897 € |
| 2019 | 4 806 € | 6 477 € | 5 239 € |
| 2020 | 5 166 € | 6 199 € | 5 404 € |
| 2021 | 5 345 € | 6 680 € | 5 748 € |
| 2022 | 6 097 € | 8 146 € | 6 555 € |
| 2023 | 7 064 € | 9 852 € | 7 739 € |
| 2024 | 7 270 € | 9 476 € | 7 908 € |
| 2025 | 7 735 € | 8 788 € | 8 034 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 86 | 40 | 126 |
| 2016 | 81 | 40 | 121 |
| 2017 | 91 | 29 | 120 |
| 2018 | 123 | 35 | 158 |
| 2019 | 120 | 42 | 162 |
| 2020 | 100 | 30 | 130 |
| 2021 | 95 | 41 | 136 |
| 2022 | 139 | 40 | 179 |
| 2023 | 100 | 32 | 132 |
| 2024 | 81 | 33 | 114 |
| 2025 | 88 | 35 | 123 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Servoz | 5 919 | 7 746 | 5.5 km |
| Saint-Gervais-les-Bains | 5 197 | 7 629 | 6.4 km |
| Passy | 3 353 | 4 384 | 7.9 km |
| Chamonix-Mont-Blanc | 9 514 | 14 012 | 10.3 km |
| Domancy | 3 142 | 4 911 | 10.6 km |
| Combloux | 5 575 | 10 483 | 12.6 km |
| Les Contamines-Montjoie | 5 380 | 7 361 | 13.1 km |
| Demi-Quartier | 6 753 | 13 431 | 13.2 km |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 232 k€ | 186 k€–254 k€ |
| 50 m² | 374 k€ | 302 k€–427 k€ |
| 70 m² | 494 k€ | 384 k€–590 k€ |
| 90 m² | 598 k€ | 453 k€–737 k€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 825 k€ | 613 k€–969 k€ |
| 120 m² | 1,01 M€ | 662 k€–1,27 M€ |
| 150 m² | 1,25 M€ | 791 k€–1,51 M€ |
À Les Houches, le prix moyen au m² s'établit à 7 447 €/m² pour un appartement et 9 204 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 335 115 €, un T3 de 65 m² environ 484 055 €. Le marché est orienté à la hausse (+6,4% sur un an).
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Les Houches ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +75,2%. Les maisons ont évolué de +43,2%. Cette forte hausse reflète l'attractivité croissante de la ville. Les primo-accédants peuvent avoir besoin d'un apport plus conséquent.
Le marché immobilier à Les Houches est actuellement équilibré. Les prix sont relativement stables et l'offre correspond à la demande. C'est un bon moment pour acheter si vous avez un projet concret : vous pouvez prendre le temps de chercher sans urgence excessive, tout en sachant que les biens de qualité trouvent preneurs dans des délais raisonnables.
Le rendement locatif brut à Les Houches est estimé à 3,7% pour un appartement, ce qui est considéré comme modeste. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 409 585 € se loue environ 1 272 €/mois, soit 15 264 € de loyers annuels bruts. Ce rendement modeste est typique des marchés tendus. L'investissement se justifie surtout par la perspective de plus-value à terme. Pour les maisons, le rendement est d'environ 1,7%.
En 2025, Les Houches a enregistré 123 ventes immobilières (88 appartements, 35 maisons). C'est un marché dynamique. L'activité est stable par rapport à l'année précédente.
Les 7 447 €/m² affichés pour Les Houches correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 123 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.