Saint-Mandé
Découvrez Saint-Mandé : cadre de vie, immobilier et données clés.
Sources
DVF+ Cerema(2025)
10M transactions géoréférencées (2014-2025), granularité IRIS
Carte des loyers (DHUP/Cerema)(2025)
Indicateurs de loyers par commune (annonces leboncoin/SeLoger, 9,1M références)
Saint-Mandé fait partie des adresses les plus chères de France, 2e commune la plus chère du département sur 47 : 8 603 €/m² pour les appartements et 11 394 €/m² pour les maisons, en légère hausse sur un an. Le marché reste très actif avec 320 transactions sur la dernière année.
Analyse
320 transactions à Saint-Mandé sur un an, dont 312 appartements et 8 maisons. Les loyers médians à Saint-Mandé : 31,4 €/m²/mois pour un appartement, 18,5 €/m²/mois pour une maison, soit un rendement brut estimé à 4,4%. Sur 10 ans, le prix médian des appartements est passé de 6 827 à 8 554 €/m², soit +25%, même si le rythme a ralenti récemment.
| Indicateur | Commune | France | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix apt. m² | 8 603 € | 3 750 € | +129% |
| Prix maison m² | 11 394 € | 2 400 € | +375% |
| Loyer apt. | 31,4 €/m² | 10,1 €/m² | +210% |
| Rendement brut | 4,4% | 3,2% | +1,1 pts |
À retenir
Forte demande sur ce segment haut de gamme. La réactivité et un financement bouclé sont indispensables.
Pour les acheteurs : Le marché bouge vite sur le haut de gamme. Préparez votre offre en amont pour réagir sous 48h quand un bien sort.
Pour les investisseurs : Le cashflow est faible, mais la demande soutenue garantit une valorisation régulière. Investissement de long terme.
Analyse basée sur les données DVF+ Cerema (10M transactions 2014-2025). Prix médians par m², rentabilité calculée sur loyers Carte des loyers. Comparaisons nationales INSEE/DVF 2025.
Évolution du prix au m²
Appartements : +25% entre 2015 et 2025 (6 827 € → 8 554 €/m²).
Maisons : +65% entre 2015 et 2025 (6 970 € → 11 490 €/m²).
Loyer estimé — appartement (31,4 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 25 m² | 1 097 € | 987–1 207 € |
| 40 m² | 1 317 € | 1 185–1 449 € |
| 60 m² | 1 881 € | 1 693–2 069 € |
| 80 m² | 2 207 € | 1 986–2 428 € |
| 100 m² | 2 446 € | 2 201–2 691 € |
Loyer estimé — maison (18,5 €/m²)
| Surface | Loyer/mois | Fourchette |
|---|---|---|
| 80 m² | 1 481 € | 1 333–1 629 € |
| 100 m² | 1 759 € | 1 583–1 935 € |
| 120 m² | 2 000 € | 1 800–2 200 € |
| 150 m² | 2 361 € | 2 125–2 597 € |
Tous biens confondus, le prix au m² à Saint-Mandé a évolué de -10% sur 5 ans (+26% sur 10 ans). Le volume de ventes a évolué de -14% sur 5 ans, soit 320 ventes en 2025.
Prix au m² par année
| Année | Appart. | Maison | Tous biens |
|---|---|---|---|
| 2015 | 6 827 € | 6 970 € | 6 829 € |
| 2016 | 7 211 € | 8 766 € | 7 277 € |
| 2017 | 7 500 € | 10 706 € | 7 594 € |
| 2018 | 8 167 € | 9 250 € | 8 185 € |
| 2019 | 8 532 € | 10 648 € | 8 580 € |
| 2020 | 9 354 € | 11 231 € | 9 440 € |
| 2021 | 9 494 € | 11 602 € | 9 556 € |
| 2022 | 9 373 € | 14 688 € | 9 505 € |
| 2023 | 9 000 € | 12 057 € | 9 115 € |
| 2024 | 8 465 € | 10 417 € | 8 501 € |
| 2025 | 8 554 € | 11 490 € | 8 628 € |
Volume de ventes par année
| Année | Appart. | Maison | Total |
|---|---|---|---|
| 2015 | 357 | 6 | 363 |
| 2016 | 360 | 16 | 376 |
| 2017 | 399 | 12 | 411 |
| 2018 | 399 | 7 | 406 |
| 2019 | 386 | 9 | 395 |
| 2020 | 313 | 15 | 328 |
| 2021 | 363 | 11 | 374 |
| 2022 | 354 | 9 | 363 |
| 2023 | 255 | 10 | 265 |
| 2024 | 260 | 5 | 265 |
| 2025 | 312 | 8 | 320 |
| Commune | Appart. €/m² | Maison €/m² | Distance |
|---|---|---|---|
| Vincennes | 8 619 | 10 961 | 1.5 km |
| Charenton-le-Pont | 7 458 | 10 736 | 2.3 km |
| Saint-Maurice | 5 987 | 8 868 | 3.0 km |
| Bagnolet | 5 244 | 6 631 | 3.0 km |
| Montreuil | 6 016 | 6 311 | 3.2 km |
| Ivry-sur-Seine | 4 953 | 6 163 | 3.9 km |
| Fontenay-sous-Bois | 5 707 | 6 933 | 4.1 km |
| Maisons-Alfort | 5 449 | 6 554 | 4.2 km |
| Quartier | Appart. €/m² | Maison €/m² | Ventes/an |
|---|---|---|---|
| Saint-Michel | 9 839 | 11 375 | 24 |
| Charles de Gaulle | 9 000 | 7 427 | 45 |
| La Pelouse | 8 987 | 18 750 | 30 |
| Daumesnil | 8 642 | 14 837 | 43 |
| Notre-Dame | 8 594 | — | 49 |
| Bégin | 8 417 | 15 350 | 18 |
| Saint-Louis | 8 281 | 10 175 | 34 |
| Victor Hugo | 7 877 | — | 34 |
| Libération | 7 691 | — | 47 |
Appartement
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 30 m² | 249 k€ | 219 k€–288 k€ |
| 50 m² | 415 k€ | 365 k€–469 k€ |
| 70 m² | 602 k€ | 526 k€–681 k€ |
| 90 m² | 789 k€ | 681 k€–890 k€ |
Maison
| Surface | Prix estimé | Fourchette |
|---|---|---|
| 90 m² | 1,03 M€ | 776 k€–1,29 M€ |
| 120 m² | 1,38 M€ | 1,03 M€–1,72 M€ |
| 150 m² | 1,72 M€ | 1,29 M€–2,15 M€ |
À Saint-Mandé, le prix moyen au m² s'établit à 8 603 €/m² pour un appartement et 11 394 €/m² pour une maison (source DVF 2025). Concrètement, un T2 de 45 m² coûte environ 387 135 €, un T3 de 65 m² environ 559 195 €. Les prix sont stables depuis un an (+1,1%).
Entre 2015 et 2025, les prix immobiliers à Saint-Mandé ont connu une évolution significative. Les appartements ont vu leur prix augmenter de +25,3%. Les maisons ont évolué de +64,8%. Cette progression suit la tendance générale des marchés urbains français.
Le marché immobilier à Saint-Mandé est actuellement équilibré. Les prix sont relativement stables et l'offre correspond à la demande. C'est un bon moment pour acheter si vous avez un projet concret : vous pouvez prendre le temps de chercher sans urgence excessive, tout en sachant que les biens de qualité trouvent preneurs dans des délais raisonnables.
Le rendement locatif brut à Saint-Mandé est estimé à 4,4% pour un appartement, ce qui est considéré comme bon. Exemple concret : un T2 de 55 m² acheté 473 165 € se loue environ 1 725 €/mois, soit 20 700 € de loyers annuels bruts. Ce rendement correct permet de couvrir les charges et de dégager un petit excédent. Vérifiez la tension locative avant d'investir. Pour les maisons, le rendement est d'environ 1,9%.
En 2025, Saint-Mandé a enregistré 320 ventes immobilières (312 appartements, 8 maisons). C'est un marché actif. Le volume de transactions a augmenté de 21% sur un an, signe d'un regain d'intérêt pour la ville. Avec ce volume, vous trouverez régulièrement de nouveaux biens sur le marché.
Les 8 603 €/m² affichés pour Saint-Mandé correspondent aux prix réellement payés chez le notaire (base DVF, 320 ventes en 2025). SeLoger ou LeBonCoin affichent les prix demandés par les vendeurs, souvent 5 à 15% plus élevés. MeilleursAgents ou Meilleurtaux combinent ces transactions avec leurs propres modèles d'estimation. Autre différence : Habity applique un lissage sur 3 ans pour stabiliser les prix, là où d'autres sites affichent le prix du dernier trimestre, plus volatile.