Val-de-Marne(94)47 communes
47 communes, 1 426 929 habitants. Préfecture : Créteil. 119379 entreprises actives. Découvrez les villes, les prix immobiliers et les données clés pour préparer votre installation.
Créteil
Chef-lieu du département, Créteil est le cœur administratif du Val-de-Marne.
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Chiffres clés du Val-de-Marne
Prix immobilier, emploi et revenus : les repères essentiels pour s'installer dans le Val-de-Marne.
Top 5 les plus abordables
Top 5 les plus prisées
Parmi les 8 départements d'Île-de-France, le Val-de-Marne est le 6ème plus peuplé, le 3ème plus cher en immobilier et le 7ème en revenu médian.
Les 47 communes du Val-de-Marne
Retrouvez toutes les communes du Val-de-Marne avec leurs prix immobiliers et revenus. Cliquez sur une commune pour explorer ses données détaillées.
Vivre dans le Val-de-Marne (94)
Le Val-de-Marne concentre 1,4 million d'habitants dans 47 communes, toutes classées en pôle urbain. Zéro ruralité. Un prix médian à 5 143 EUR/m² qui dépasse de 80 % la moyenne nationale, mais avec un rapport de 1 à 3 entre Villeneuve-Saint-Georges (2 909 EUR/m²) et Vincennes (8 704 EUR/m²), le département porte en lui deux marchés immobiliers distincts séparés par quelques stations de RER.
Portrait
Le chiffre qui saute aux yeux, c'est le taux de cadres. À 17,9 % de la population active, soit 2,5 fois la moyenne nationale, le Val-de-Marne reflète l'attraction de la métropole parisienne sur les professions intellectuelles. Logique : le département touche Paris par sa frontière nord, et ses lignes de métro drainent chaque jour des dizaines de milliers d'actifs vers les sièges sociaux de la capitale. Le revenu médian suit, à 25 694 EUR par an, 10,5 % au-dessus de la France. Mais la moyenne trompe. À Saint-Mandé, le revenu médian atteint 36 180 EUR. À Villeneuve-Saint-Georges, il plafonne à 16 960 EUR. L'écart dépasse le double. Le ratio interdécile de 3,9 (contre 3,5 en France) confirme que les inégalités y pèsent plus lourd qu'ailleurs.
Au quotidien, s'installer dans le 94 signifie accepter un loyer moyen de 1 107 EUR pour un appartement, soit 21,3 EUR/m². L'accession demande un budget sérieux. Pour les primo-accédants, le sud-est du département reste la seule porte d'entrée : Boissy-Saint-Léger à 3 174 EUR/m², La Queue-en-Brie à 3 407 EUR/m². À l'opposé, la boucle de Marne entre Vincennes, Saint-Mandé et Charenton-le-Pont joue dans la cour de Paris intra-muros, au-delà des 7 500 EUR/m².
Le taux de création d'entreprises à 27 % (contre 20,6 % en France) traduit un dynamisme entrepreneurial porté par la proximité de la capitale et un vivier de 119 379 entreprises actives. Le chômage, à 11,8 %, reste proche de la moyenne nationale, sans écart spectaculaire dans un sens ou dans l'autre.
Côté cadre de vie, la fibre couvre 95,9 % du territoire, sans aucune zone blanche. L'eau potable affiche une conformité quasi parfaite à 99,8 %. Avec 38,6 équipements de santé pour 10 000 habitants et 370 crèches, le maillage de services est dense. Le climat reste tempéré, 1 770 heures d'ensoleillement et 587 mm de pluie par an, mais les 26 jours au-dessus de 30 degrés et 10 jours de canicule rappellent que l'effet d'ilot de chaleur urbain pèse ici plus qu'en grande couronne. Le score de sécurité à 52/100 place le département dans la moyenne, avec une tendance en légère amélioration depuis 2020.
Arbitrages
Proximité parisienne contre budget serré
Toucher Paris par le métro ou le RER a un prix. Le m² médian à 5 143 EUR exclut une large part des ménages modestes de la propriété, alors même que le taux de pauvreté atteint 17,3 %. Pour accéder au département sans se ruiner, il faut viser le sud-est et accepter des temps de transport plus longs.
Dynamisme économique, inégalités incluses
Le tissu entrepreneurial est l'un des plus actifs de France avec 27 % de créations. Sauf que la richesse ne ruisselle pas uniformément. Le rapport de revenus de 1 à 2,1 entre les communes les plus modestes et les plus aisées crée des réalités de voisinage très contrastées d'une gare à l'autre.
Sécurité stable, pas brillante
Un score de 52/100 en progression de 3 points depuis 2016. La trajectoire est positive. Les vols (11,7 pour 1 000 habitants contre 9,8 en France) et les escroqueries (6,9 contre 5,5) restent au-dessus des moyennes nationales. Champigny-sur-Marne et Maisons-Alfort, avec des scores de 63-64/100, offrent les poches les plus sereines.
Fiscalité contenue, finances publiques fragiles
La taxe foncière moyenne à 44,5 % se situe sous la moyenne nationale de 49,1 %. En contrepartie, le score de santé financière des communes tombe à 33,7/100 (contre 51,8 en France), avec un taux d'épargne de seulement 14,2 %. Les marges budgétaires sont étroites.
Le saviez-vous ?
Le Val-de-Marne est le seul département francilien à porter le nom d'une rivière sans la voir traverser sa préfecture, la Marne passant au nord tandis que Créteil s'est construite autour de son lac artificiel creusé dans les années 1970. Le Bois de Vincennes, souvent associé à Paris, s'étend en réalité sur plusieurs communes du département, dont Vincennes et Saint-Mandé, où le prix au m² dépasse 8 600 EUR, un premium directement corrélé à cette lisière forestière de 995 hectares. Avec 9 maires femmes sur 47 (19,1 %), le département reste sous le seuil de parité, un décalage frappant pour un territoire dont la population est diplômée du supérieur à 43,6 %.
Pour qui ?
Budget serré mais envie de petite couronne ? Limeil-Brévannes combine un score de sécurité de 63/100 et un prix à 3 408 EUR/m², l'un des meilleurs compromis du département pour une famille.
Les cadres en poste à Paris ou à La Défense trouveront à Vincennes ou Charenton-le-Pont un prolongement naturel de la capitale, avec le métro au pied de l'immeuble et des revenus médians au-dessus de 33 000 EUR.
Vous montez votre entreprise ? Le taux de création à 27 % et les 119 379 structures actives dessinent un écosystème propice, surtout autour de Créteil et du pôle d'Orly, accessible depuis le sud du département.
Les primo-accédants au budget contraint viseront Périgny ou Marolles-en-Brie, où le ratio prix/revenu descend sous 12, le plus favorable du 94, avec des communes de petite taille qui offrent un cadre semi-résidentiel à moins de 3 700 EUR/m².
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